Tko može uzeti depozit za stan? Kako pripremiti polog pri kupnji stana s hipotekom

Kako podnijeti zahtjev za depozit pri kupnji i prodaji. Razuman iznos pologa Koje dokumente potpisati. Ugovor o depozitu. Priznanica. Povrat pologa

Članak ažuriran 01.02.2019

Takva se pitanja nameću svakom razumnom kupcu nekretnine. Uostalom, postoji razumijevanje da je depozit neophodan, ali postoji i strah od gubitka ili vraćanja u dvostrukom iznosu.

U ovom članku ću vam reći kako pravilno obraditi prijenos depozita, bez opasnosti od gubitka novca.

Pogledajmo ovo potanko:

• Doista, polog je izgubljen zbog neispravne papirologije.
• No, apsolutno je moguće naplatiti polog od Prodavatelja u dvostrukom iznosu, ako se izvrši ispravno.

Stoga, ako ste se odlučili, prenesite depozit!

Zadaća depozitara je osigurati ispunjenje dogovora iz Predugovora. Stoga, potpuno nedovoljno sastaviti ugovor o depozitu!!!

Na temelju dugogodišnjeg iskustva u praćenju poslova, usuđujem se reći da cjelokupni uspjeh kupoprodaje ovisi o pravilnoj ili netočnoj izradi predugovora.

Jesi li iznenađen?

Niste ni razmišljali o tome.

Naprotiv, Predugovor o kupoprodaji smatrali ste nepotrebnim i nebitnim. Ili nisu ni znali za njegovo postojanje?

I uopće nisam iznenađen, jer mnogi amateri počinju graditi kuću bez projekta. Pritom su tada jako uznemireni jer puca po šavovima.

• Dakle, potreban je predugovor o kupoprodaji i bez njega ne možete prenijeti depozit!

Predugovor je nacrt transakcije, promišljen do najsitnijih detalja! I ni malo manje.

Kako pravilno podići depozit pri kupnji stana, kuće ili zemljišta

Počnimo s time kako to učiniti ispravno odrediti veličinu depozita ah, ovo je jako važno.

Uostalom, depozit je mjera osiguranja za ispunjenje dogovora iz predugovora.

Naravno, ona je dio troška, ​​ali pri određivanju visine depozita potrebno je usredotočiti se upravo na to koja će njegova veličina osigurati Prodavatelju ispunjenje obveze prodaje, pod ugovorenim uvjetima. A kupac kupuje, po dogovorenim uvjetima.

Na primjer:

Tržišna vrijednost imovine je 3 000 000,0 rubalja. Cjenjkate se i pristajete na kupnju za 2 900 000,0 rubalja koristeći kreditna sredstva. Sastavljate predugovor, određujete uvjete i oblik plaćanja i prenosite depozit od 50.000,0 rubalja.

To jest, u slučaju odbijanja prodaje, Prodavatelj vam vraća dvostruki depozit, odnosno 100 000,0 rubalja.

Prodavatelj, razmišljajući o cijeni i, štoviše, "stresnim" uvjetima plaćanja kreditnim sredstvima nakon prijenosa prava na Kupca, shvaća da je pogriješio i nastavlja prodaju iza vaših leđa.

Dolazi mu kupac s gotovinom i hitnom kupnjom i bez cjenkanja mu nudi 3 000 000,0 rubalja. Uspješno je prodao svoj stan, ali ga mora napustiti za tjedan dana.

Odnosno, prodavatelj prodaje nekretninu sutra, nakon potpisivanja ugovora, prima puni iznos i bezbolno vam vraća novac u iznosu od 50 000,0 rubalja. Već se konzultirao)))) Niste sklopili ugovor o depozitu, što znači da će sud to smatrati predujmom, a predujam će biti vraćen u iznosu prenesenom na potvrdi.

Čak ni povrat od 100.000,00 neće naštetiti džepu Prodavatelja.

Dobro je ako vas obavijesti o prodaji)))), inače ćete pričekati dok ne prikupi cijeli paket dokumenata za banku.

I ostao si s nosom!

Ili bolje rečeno, bez stana. A koferi i kutije su već spakirani.

A nezavisna procjena za banku je već plaćena ((((

Ali ispravno izvršeni depozit u iznosu od 100.000,0 rubalja omogućio bi vam mirnu kupnju, pod uvjetima navedenim u preliminarnom ugovoru.

Dokumenti koji formaliziraju depozit

Odlučili smo se o visini depozita.

Sada, koje papire treba sastaviti? ?

Priznanica!

Naravno da vam je potreban račun. Uostalom, potvrđuje činjenicu da je Prodavatelj primio novac. Ali ništa više!

Onda vam još treba ugovor o depozitu.

Obavezno. Ali potvrđuje razumijevanje svake strane o posljedicama neispunjavanja ugovora: dvostruki povrat u slučaju odbijanja prodaje ili gubitak pologa u slučaju odbijanja kupnje. To je sve!

Ugovor o kauciji ne specificira uvjete kupoprodaje. To je aneks sporazuma.

Dakle, treba li vam ugovor o namjeri kupnje i prodaje?

Obavezno!

Predugovor o kupoprodaji nije ugovor o otuđenju – to je ugovor o namjeri kupnje i prodaje.

Samo tri dokumenta koja rade zajedno predstavljaju ispravno izvršenje transakcije:

Koji je najvažniji?

Svi oni, za potrebe kupoprodajnog posla nekretnine, zajedno su vrijedni, a ne pojedinačno! Vidim da sumnjate? Pa dobro, sjetite se našeg razgovora kasnije)

Vjerujte mom iskustvu. Podržavam promet nekretnina dvanaestu godinu (vjerojatno i više))).

Kako podnijeti zahtjev za depozit. Video savjetovanje

Za vas sam pripremio video savjetovanje s detaljnim objašnjenjima o pisanom obrascu depozita i obrascima ugovora.

Izrada tri potrebna dokumenta odjednom uz pomoć dizajnera ugovora:

Svakako provjerite.

Sastavljanje depozita prema predlošku:

Dizajner ugovora može se besplatno testirati >>>

Tko može potpisati ugovor o depozitu

Samo vlasnik nekretnine može potpisati ugovor o depozitu i primiti sredstva! Ili njegov zastupnik po punomoći ovjerenoj kod javnog bilježnika.

• Supružnik ne može prihvatiti polog ako je vlasništvo nad imovinom upisano na tuđe ime.

Ne treba brkati pojmove “zajednički stečene imovine” i “oblika upisanog prava”.

• Ako bračni drugovi posjeduju nekretninu na temelju prava zajedničke suvlasništva, jedan od njih može primiti polog.

Kako podnijeti zahtjev za depozit? Sastavit će tri dokumenta:

• Dogovor o depozitu
• Potvrda od prodavatelja kojom se potvrđuje primitak novca

Realtor, posrednik. posrednik u prometu nekretninama, direktor agencije za promet nekretninama NEMA PRAVO primanja pologa bez ovjerene punomoći vlasnika!!!

Kako prenijeti novac prodavaču

Polog se u pravilu daje u gotovini jer se ne radi o velikom iznosu.

Također možete izvršiti prijenos s bankovne kartice kupca na bankovnu karticu prodavatelja.

Ili bezgotovinsko plaćanje virmanom na račun prodavatelja.

PAŽNJA!

Za bilo koji oblik plaćanja prodavatelj mora kupcu izdati potvrdu o primitku sredstava.

Za bezgotovinsko plaćanje na potvrdi mora biti naznačen način primitka sredstava.

Na primjer:

"Primio sam sredstva na bankovnu karticu Svyaz-Bank"

"Gotovina primljena na VTB bankovni račun"

Kako pravilno ispuniti depozit kako ne biste izgubili novac

Zaloga je novčani iznos koji kupac daje prodavatelju nekretnine kao izravno jamstvo ispunjenje utvrđenih uvjeta sporazuma.

Sporazum o činjenici depozita izdaje se isključivo pisanim putem ovjeren kod javnog bilježnika, jer će se u drugoj situaciji predloženi iznos smatrati predujmom.

U slučaju raskida ili neispunjenja ugovora krivnjom kupca, depozit je iznos prodavatelja. U slučaju kada je glavni razlog neuspjele transakcije propust ili neodgovornost (postoje i drugi čimbenici) prodavatelja, polog se mora vratiti kupcu, u pravilu, u dvostrukom ekvivalentu.

Pojam i suština depozit regulirano člankom 380. (Građanski zakonik Ruske Federacije), a potrebne informacije predstavljene su u članku 381. poglavlja 23. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Drugim riječima, depozit je iznos koji kupac prenosi prodavatelju u svrhu jamstvo namjera kupnja određene nekretnine (stanovi, kuće i sl.). Kada se transakcija završi, ovaj iznos se izračunava od ukupnog broja platiti robu.

Ukoliko do suradnje ne dođe, za kršenje na potpisani sporazum morat ćete odgovoriti vlastitim novcem.

Dakle, depozit je mjera usklađenosti s odgovornošću obje strane.

Polog- najstariji oblik osiguranja i potvrde ispunjenja utvrđenih obveza, koji su poznavali naraštaji starih Rimljana, a sve se više koristi i u današnje vrijeme.

Tada su ljudi vjerovali jedni drugima na riječ, a danas je pismena potvrda o prijenosu novčane svote obavezan element provodeći brojne manipulacije nekretninama.

Iznos

Trenutno, pravni akti i direktive neodređeno razina (vrijednost) ukupnog iznosa za svaku veličinu depozita.

U praktičnom smislu, avansno plaćanje se koristi unutar 5-10 % od utvrđene vrijednosti određene nekretnine (stan, kuća i sl.). U pravilu, novčani iznos počinje od vrijednosti od 50 tisuća rubalja.

Kada plaćaju više? Uz maksimalni interes kupaca za stanovanje, mogućnost dobivanja dostojan depozit naglo raste. Osim toga, ako prodavač uspješno pokuša postići visoku cijenu, iznos depozita koji će zahtijevati je mnogo veći.

Kada plaćaju manje? Ako je kupac u oslabljenom stanju i nije siguran u ispravnost i pravodobnost svog izbora, može inzistirati na utvrđivanju minimalna vrijednost iznos pologa kako bi gubici bili minimalni u slučaju raskida ugovora.

Prodavač, u slučaju početne niske cijene, kao i kupac, nudi neozbiljan iznos, jer želi pronaći isplativiju opciju.

Također je moguće da su obje strane (kupac i vlasnik) u početku uspostavile čisto simboličko značenje(ova opcija se događa prilično rijetko).

Dekor

Ugovor o uplati depozita može se izvršiti apsolutno u bilo kojem obliku na obrascu organizacije ili agencije za promet nekretninama (obavezna pisana forma zaključka).

Kupcu trebao bi biti oprezan u slučajevima kada navedeni ugovor ne uključuje polja koja označavaju iznos pologa i sljedeće podatke:

• inicijali i prezimena stranaka (ako je potrebno naziv tvrtke);
• mjesto prebivališta (registracije) svakog pojedinca (pravna adresa tvrtke);
• podaci o putovnici (podaci o tvrtki);
• rokove ispunjenja tih obveza;
• predmet ugovora (tj. nekretninu koja se prodaje), s naznakom adrese i popisom karakteristika za točnu odredbu predmeta (opis kata, stambenih i zajedničkih prostorija, postojanje ili nepostojanje balkona i dr.).

Ako su građani kontaktirali javnobilježnički ured Za formaliziranje sporazuma o uplati depozita, javni bilježnik je dužan provesti temeljitu i točnu provjeru na svome.

Novčani iznos prenijeti tek nakon primitka ispravno izvršenih i ovjerenih dokumenata.

Novac se može držati u odgovarajućem sef za pohranu bilo u agencija za nekretnine.

U ovom slučaju postavlja se pitanje dodatnih troškova, međutim, kada se obrće veliki iznos, osiguranje je potrebno, budući da je depozit uvijek slastan zalogaj za prevaranta.

U sastavljenom ugovoru obavezno je naglasiti podatak o prenesenom iznosu je depozit(i ništa više).

Neprikladnost isplata depozita se promatra u sljedećim situacijama:

1. Ako je razdoblje za sklapanje transakcije predugo, jer se povećava vjerojatnost promjena u troškovima stanovanja. Ovaj trenutak može dovesti prodavatelja ili kupca u prilično neugodnu situaciju.
2. S velikom vjerojatnošću odbijanja potencijalnog kupca.

Slučaj povratka

Značajke postupka povrat pologa za stanovanje su sljedeće točke:

1. Polog je moguće vratiti samo u trenutku prestanka obveze i do njenog stvarnog ispunjenja prema dogovoru stranaka. Osim toga, povrat se provodi pod uvjetom da je nemoguć zbog objektivnosti nastalih razloga, kada niti jedna strana nije odgovorna za tu činjenicu.
2. Ako ugovorna strana prekrši uvjete, iznos prelazi u ruke druge ugovorne strane.
3. Ako uvjete prekrši strana koja je primila polog, dolazi do situacije da prodavatelj plaća dvostruki iznos novca.

Ako se događaji razviju tako da prodavatelj odbija od povrata pologa ili uvažavanja zahtjeva kupca nevaljan, rješavanje spora moguće je samo obraćanjem sudu.

To će zahtijevati izradu pismene tužbe, koji se naknadno upućuje dužniku.

Ova faza se smatra najvažniji i najodgovorniji, budući da je ovdje potrebno da oštećena strana (ili njen zastupnik) ispravno navede zahtjeve, naznači pravne posljedice koje će odgovarajuća osoba imati kada predmet pošalje na razmatranje sudu.

Sastaviti tužbeni zahtjev, koja se naknadno prosljeđuje sudu u mjestu gdje se nalazi tuženik. U dokumentu naznačiti: podaci i nazivi suda, podaci tužitelja i tuženika, suština problema, razlozi za razmatranje na sudu i ispravan oblik dokaza, priloženi dokumenti i njihove preslike.

Za uspješno rješavanje nastalog problema Preporuča se stručna pomoć, budući da je provođenje akcija s pologom zadatak sasvim ozbiljno, zahtijevajući posebnu pozornost od pouzdanog stručnjaka koji će ispravno analizirati stvarnu financijsku situaciju stranaka, procijeniti razinu pripremljenosti potrebnih dokumenata i saznati važne točke i okolnosti transakcije (dopuštenje RONO-a, prisutnost koordinacije u međusobnim odnosima drugih vlasnika, zakonitost svih manipulacija i sl.).

Tijekom svog života gotovo svaki građanin se susreće s problemom kupnje ili prodaje kuće. Općenito, ovaj je postupak jednostavan, ali zahtijeva posebnu pozornost i uključuje niz pripremnih mjera.

Depozit pri kupnji stana – jedan od njih i zahtijeva povećanu pozornost. Mnogi ljudi su upoznati s ovim konceptom, ali ne znaju svi kako ga pravilno dizajnirati, kako ga predstaviti ili koje bi veličine trebao biti.

A ovo je, kao što pokazuje praksa, vrlo korisna informacija za svaku osobu kada je u pitanju kupnja kuće. Članak će čitatelju detaljno reći o postojećim nijansama i suptilnostima ovog pravnog odnosa, objasniti koji je redoslijed svih radnji, što treba uzeti u obzir.

U ovom članku

Polog za stan - bit i pravni značaj

Traženju i kupnji nekretnina oduvijek se pristupalo vrlo pažljivo. Stoga kupci često pregledavaju desetke stambenih opcija u nadi da će kupiti nekretninu koju žele.

Ne obraćaju svi pozornost na nove zgrade. Značajan dio građana kupuje stan na sekundarnom tržištu, koji je obično jeftiniji i najčešće pogodan za stanovanje, jer je renoviran i ima ispravne sustave za održavanje života.

Kada je predmet kupnje odabran, pregledan i u svakom pogledu zadovoljava kupca, između zainteresiranih strana započinje proces razgovora o nadolazećoj transakciji i njezinim uvjetima.

U ovoj fazi svi su zabrinuti kada će i kako biti sklopljen kupoprodajni ugovor te što će služiti kao jamstvo njegove provedbe.

Uostalom, postoje slučajevi kada se ljudi na riječima dogovore o kupnji stambenog prostora, a da postignuti konsenzus ne potkrijepe nikakvim radnjama i bez stvaranja mehanizma za provedbu tog pitanja u praksi.

Stoga se događaju neugodni slučajevi kada se stambeni prostor prodaje drugoj osobi umjesto prvobitnom kupcu, jer je on ponudio višu cijenu.

Kako bi spriječio takve negativne aspekte, zakonodavac je razvio poseban pravni instrument - depozit.

Kako se ovaj pojam tumači u pravnoj literaturi? Riječ je o novcu koji kupac prenosi prodavatelju nekretnine i ukazuje na želju sudionika nadolazećeg kupoprodajnog ugovora da ga sklope po unaprijed dogovorenim uvjetima.

Svrha prenesenih sredstava u materijalnom smislu je otplata plaćanja u vezi s izvršenjem transakcije ili se šalju za nadoknadu troškova kupljenog stambenog prostora (članak 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Kupac predaje polog prilikom kupnje nekretnine , pokazuje ozbiljnost njegovih namjera kupnje nekretnine koja se prodaje. S druge strane, prodavač je također zainteresiran da ga dobije, jer je odlučan riješiti se stana ili kuće koju posjeduje.

Što je veći iznos prijenosa, to je manja vjerojatnost da će strane u pravnom odnosu odbiti zaključiti transakciju.

Glavni zaključak iz definicije je da predmetni koncept djeluje kao jamstvo postignutog dogovora između ljudi o dogovoru o nadolazećoj kupnji i prodaji nekretnine te služi kao stabilizirajući čimbenik u njegovom izvršenju.

Kako pravilno ispuniti depozit pri kupnji stana: bitni uvjeti

Nisu svi građani informirani kako to učiniti, zbog nedostatka osnovnih pojmova iz sudske prakse. Svaki pravni odnos koji nastaje, a posebno imovinske prirode, ima svoja načela na kojima se gradi.

U tom slučaju novac se prenosi iz ruke u ruku, a iznos iznosa se prethodno dogovara između budućih sudionika transakcije.

Zakon propisuje da se poduzete radnje moraju pismeno dokumentirati. Da bi to učinili, stranke zajednički razvijaju i potpisuju ugovor o pologu prilikom kupnje stana.

Dokument mora biti naslovljen tako da se u naslovu nalazi predmetni pojam - depozit, koji će neposredno upućivati ​​na njegovo značenje. Kada ta riječ nije navedena u podnaslovu, obveza će se već smatrati predujmom, a to je malo drugačiji koncept.

Zatim biste trebali početi sastavljati tekst dokumenta. Mora sadržavati niz potrebnih parametara.

Svakako treba ukazivati b:

1. Puni podaci o putovnicama sudionika.
2. Na temelju čega se dodjeljuje novac (za nadolazeću kupnju i prodaju), odražavajući najvažnije uvjete transakcije.
3. Njegova veličina (u brojevima i riječima).
4. Cijena objekta.
5. Objašnjenje za što će se novac koristiti - bilo za nadoknadu troškova stanovanja, bilo za nadolazeću ponovnu registraciju kod državnih agencija (plaćanje usluga tvrtke za nekretnine).
6. Vrijeme za koje je dodijeljena.
7. Reference na članke br. 380 i 381 Građanskog zakona Ruske Federacije, koji objašnjavaju koje su posljedice ako strane ne ispune potpisanu obvezu. Ovdje se preporučuje detaljno opisati sve što je u njima naznačeno.

Ugovor se može sastaviti u jednostavnom pisanom obliku ili ovjeriti kod javnog bilježnika. Osoba odabire najkorisniju metodu za sebe, a obje opcije imaju dovoljnu pravnu snagu.

Po njegovom završetku, javni bilježnik će imati ulogu službenog svjedoka prijenosa novca s jedne osobe na drugu. Ovo je važno, jer ako se jedna od strana obrati sudu s tužbom, službenik će potvrditi zakonitost prijenosa novca.

Koliki bi trebao biti iznos pologa pri kupnji ili prodaji stana?

Njegova veličina nije navedena u važećim propisima i obično se neovisno o njoj dogovore strane u nadolazećoj transakciji.

Međutim, iznos mora biti takav da se prodavatelj ne usuđuje raskinuti ugovor i svoju imovinu "tiho" prenijeti na drugu osobu. Stoga treba pretpostaviti da bi prezentirani novac trebao zainteresirati vlasnika nekretnine da dovrši nadolazeću transakciju.

Iz prakse tvrtki za nekretnine, njegova vrijednost je obično najmanje 50 tisuća rubalja, ali ponekad i više od 100.

Prema preliminarnim procjenama, može se kretati od 1 do 5% cijene stambenog prostora, ovisno o regiji i mjestu gdje se odvija kupoprodaja, jer cijene nisu svugdje iste.

Iznos depozita je uključen u cijenu apartmana

Obično dodijeljeni novac služi kao jamstvo ispunjenja prethodno postignutih obveza, uključujući pokriće potrebnih plaćanja prilikom uknjižbe prodaje nekretnine. Ali ako to nije navedeno u ugovoru ili njegova druga uloga nije naznačena, tada je uključena u kompenzaciju troškova stambenog prostora.

Kupac zatim prenosi preostali iznos prodavatelju, umanjen za polog, po završetku obveze. To mora biti naznačeno u sastavljenom ugovoru.

Ako predmetni koncept nije naznačen ili nedostaje, ili postoje sumnje u njegovu svrhu, tada se smatra predujmom (380. stavak 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Koliko je dugo potreban polog za promet nekretninama?

Unaprijed se dogovaraju strane u transakciji. To izravno ovisi o njihovoj spremnosti da to dovrše u zadanom roku.

Uostalom, svaki pravni odnos zahtijeva prethodne postupke:

• zbirka dokumenata;
• registracija ljudi koji žive u stambenom prostoru;
• uklanjanje namještaja.

Stoga je prilikom predaje novca potrebno s prodavateljem dogovoriti uvjete kada točno može započeti preknjižba kupljenog objekta. Ako je, primjerice, njegov vlasnik spreman to učiniti za tri tjedna, bolje je sklopiti ugovor za mjesec dana.

Ponekad se pojave nepredviđene okolnosti koje krše unaprijed dogovorene rokove. Stoga ih treba izračunati s marginom.

Ako se dogodi da se sve može brže obraditi, to ne igra bitnu ulogu. Međutim, kada je vrijeme izgubljeno i posao nije zaključen krivnjom jednog od sudionika, tada nastaje njegova građanskopravna odgovornost kao ugovorne strane.

Bilješka! Prije prijenosa novca prvo se morate uvjeriti da je prodavatelj stvarno vlasnik nekretnine i da može s njom obavljati bilo kakve transakcije.

Posljedice neispunjenja obveza

Sada smo došli do suštine razmatranog koncepta. Kao što je gore navedeno, igra ulogu jamstvenog faktora koji osigurava izvršenje ugovora od strane njegovih strana. Ako je obveza prekinuta prije početka njezina izvršenja, tada se sve vraća (1. stavak članka 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

U slučaju da kupac izbjegne kupnju, prethodno uplaćena sredstva ostaju kod prodavatelja i ne vraćaju se. Ako, naprotiv, vlasnik nekretnine nije htio sklopiti sporazum, tada je dužan vratiti primljeni novac u dvostrukom iznosu.

Osim toga, sudionik koji je prekršio ugovor dužan je nadoknaditi troškove i gubitke koje je pretrpjela druga strana, ako ih ima.

Kako napisati potvrdu prilikom prijenosa depozita

Nakon što stranke potpišu obvezu i novac predaju prodavatelju, on zauzvrat mora napisati potvrdu da ga je primio. Dokument se sastavlja rukom na papiru olovkom.

Bolje je prisustvo svjedoka sa strane kupca. Oni ne bi trebali biti njegovi rođaci, već stranci ili nepoznati ljudi. To će biti dodatno jamstvo vjerodostojnosti računa.

Dokument mora sadržavati obvezne podatke:

• ime, gdje mora biti prisutna riječ "potvrda";
• prema kojem je ugovoru ili sporazumu sastavljen (njegov broj);
• datum, mjesec i godina registracije;
• podaci o instalaciji (putovnici) stranaka;
• iznos (brojevi i slova);
• opći podaci o nekretnini koja se planira kupiti (o čemu se radi);
• potpis s prijepisom prezimena primatelja, identičnog onome u njegovoj putovnici.

Sve mora biti napisano čitko, bez grešaka i mrlja. Ako se sudionici odluče tekst tipkati na računalu, onda je bolje da sve bude ovjereno kod javnog bilježnika.

Može se preuzeti na našem resursu. To će vam pomoći da ispravno ispunite sve točke i shvatite što je ovaj dokument.

Ako kupujemo stan na hipoteku, kako dati polog?

Takvih slučajeva ima u pravnoj praksi. To danas nije neuobičajeno, budući da mnoge ljude okolnosti prisiljavaju na kupnju kuće s hipotekom.

Mora se uzeti u obzir da će stambeni prostor biti založen financijskoj instituciji koja je izdala kredit. Stoga je prije pokretanja cijele procedure potrebno obavijestiti banku o svojoj želji za kupnjom ovog stana.

Tek nakon što ova organizacija da suglasnost i odobri ovaj objekt, tek tada bi se trebao zaključiti ugovor o depozitu prilikom kupnje stana s hipotekom.

Ovaj postupak se sastoji od nekoliko faza:

1. Sastavlja dva primjerka ugovora, po jedan za svaku stranu.
2. Zatim se napravi fotokopija jednog od njih i pošalje u bankovnu instituciju.
3. Novac se prenosi.
4. Potvrdu ispisuje primatelj.
5. Izrađuje se fotokopija i donosi u banku.

U tom slučaju polog pri kupnji stana na kredit ide kao predujam na hipoteku. Iznos depozita će se uzeti u obzir prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji stana sa hipotekom.

Plaćanje se može izvršiti virmanom na račun prodavatelja ili primopredajom novca. Tekst potvrde identičan je onom kako se sastavlja pri kupnji stana koji nije pod hipotekom.

Što je bolje dati pri kupnji stana, depozit ili akontaciju?

Polog ima funkciju osiguranja za nadolazeći ugovor i vraća ga prodavatelj u dvostrukom iznosu ako prekrši dogovor.

Predujam je novac koji se plaća na ime cijene nekretnine koja se prodaje, ali nema sankcija za nesklapanje posla u budućnosti. Jednostavno zato što nisu razvijeni na zakonodavnoj razini.

Ako do stjecanja imovine ne dođe, novac vraća prodavatelj u iznosu u kojem je uplaćen.

Najčešće se kod davanja predujma u ugovoru navode njegovi posebni uvjeti. Njihova suština je da ako kupac odbije transakciju, novac ostaje vlasniku nekretnine.

Osobi zainteresiranoj za kupnju stambenog prostora bit će isplativije predati polog, jer ako obveza nije ispunjena krivnjom vlasnika stana, dobiva iznos dvostruko veći od prvobitnog iznosa.

Prodavatelju je, naprotiv, isplativije akontacija, jer u slučaju kršenja prethodno postignutog dogovora vraća novac u iznosu koji mu je doznačio neuspjeli kupac.

Da li je moguć povrat depozita?

U životu se mogu dogoditi nepredviđene okolnosti koje sprječavaju dovršetak transakcije iz razloga koji su izvan kontrole jedne od strana. To može biti ili teška bolest ili prometna nesreća ili nezgoda.

Uzimajući u obzir činjenicu da se novac predaje prije same kupoprodaje, moguće je unaprijed dogovoriti postupak povrata u slučaju nužde ili više sile. U tom slučaju dogovor o postupku povrata pologa za stan mora biti u pisanom obliku

Druga mogućnost je da se u predugovor o kupoprodaji stana uvrste dodatni uvjeti pod kojima će se sve vratiti. Oni su unaprijed dogovoreni i uključeni u tekst.

Bolje je dogovoriti se unaprijed i riješiti ovo pitanje mirnim pregovorima, kako se kasnije ne bi suočili s parnicom.

Preporuke za sastavljanje ugovora o pologu pri kupnji stana

Kupnja nekretnine je vrlo ozbiljan proces kojem treba pristupiti odgovorno. Uostalom, riječ je o velikim investicijama u nekretnine. Stoga prvo morate pažljivo razmisliti i izvagati sve.

Kako bi sve prošlo glatko i zakonito, preporučuje se pridržavati se sljedećih savjeta:

1. Za kupca je bolje izdati depozit nego akontaciju.
2. Položeni iznos mora biti najmanje 50 tisuća rubalja.
3. Ugovor jasno navodi uvjete nadolazeće transakcije.
4. Novac se prenosi u prisustvu svjedoka.
5. Ako je obveza prekršena krivnjom prodavatelja, a druga strana ne želi vratiti sredstva, trebate se obratiti sudu tako što ćete napisati tužbu kojoj je potrebno priložiti prethodno sastavljene dokumente prema ovom ugovoru.

Kada se ispune sve formalnosti, šanse da posao propadne su minimalne. Inače, kupac će dobiti naknadu za potrošeni novac u povećanom iznosu, što je također korisno.

Predujam nema takve funkcije i nakon njegovog povratka građanin će samo izgubiti vrijeme dodijeljeno za kupnju stambenog prostora.

Priprema prodavatelja može potrajati dosta vremena i nema jamstva da tijekom tog razdoblja neće pronaći isplativijeg kupca. Ako dokumentacija za prodaju stana nije pripremljena, kupnja će se morati odgoditi. Da bi se prodavatelj uvjerio u ozbiljnost svojih namjera i obustavio prodaju odabranog stana, kao i da bi se izbjegli rizici s promjenama cijene u posljednjoj fazi transakcije, potrebno je izdati depozit za stan. Unatoč činjenici da je polog široko korištena praksa, čak ga svi trgovci nekretninama ne razumiju ispravno i često ih brkaju s predujmom ili pologom. Stoga, prije nego što podnesete zahtjev za depozit pri kupnji stana, morate pažljivo proučiti sve uvjete.

Suština pologa pri kupnji stana

Polog je iznos koji jedna strana u ugovoru prenosi drugoj kao dokaz potvrde ugovora, kao mjera osiguranja transakcije i prema plaćanjima koja iz nje proizlaze.

Drugim riječima, kada klijent namjerava kupiti stan, on prodavatelju doznači određeni iznos kako bi ga prodavatelj doživljavao kao ozbiljnog partnera, a ako se transakcija uspije, iznos depozita se uračunava u plaćanje robe. Depozit je tradicionalni oblik jamstva ispunjenja obveza, koristio se još u starom Rimu, a ni danas nije izgubio na važnosti.

Glavne odredbe o depozitu formulirane su u čl. 380 i 381 § 7ch. 23 Građanski zakonik Ruske Federacije. Ova dva jednostavna članka bit su svih sporova u sudnicama svih jurisdikcija i instanci.

Depozit pri kupnji stana je višenamjenski čin:

1. Prije svega, njegova uloga je sigurnost ─ poticaj dužniku da ispuni sve uvjete ugovora.
2. Sljedeća funkcija je dokazna, kojom se potvrđuje sklapanje ugovora.
3. I na kraju, plaćanje ─ ako su ispunjeni svi uvjeti ugovora, depozit se uračunava u plaćanje.

Pri kupnji stana trgovci nekretninama obično odmah ponude klijentu da potpiše ugovor o depozitu za odabrani stan. Ako posao propadne krivnjom kupca (ako se odabere interesantnija opcija i sl.), depozit ostaje prodavatelju. Ako prodavatelj odbije (npr. ponuđen mu je veći iznos), dužan je prvom kupcu platiti dvostruku jamčevinu.

Približan iznos depozita

Veličina pologa pri kupnji stana nije zakonski određena, ali općeprihvaćeni standardi za avansno plaćanje su 5% - 10% cijene stana. Točniji iznos pologa pri kupnji stana određuje se konkretnom pogodnošću, npr. kupac stvarno želi zadržati tu opciju. Prodavatelj inzistira na povećanju iznosa pologa u slučajevima kada je cijena prenapuhana. U obje situacije stranke su zainteresirane osobe za obvezno sklapanje posla.

Ako klijent nije u potpunosti odlučio o svom izboru, inzistirati će na minimalnom depozitu, dok će istovremeno tražiti uspješnije opcije, čak i ako ne želi izgubiti novac.

Ponekad prodavatelj inzistira na minimalnom iznosu pologa pri kupnji stana. To je moguće ako je cijena u početku bila spuštena kako bi se privukli kupci, ali sada prodavatelj ima priliku prodati stan kupcu koji je ponudio povoljnije uvjete.

Depozit, akontacija ili nešto treće

Prva poteškoća

Uobičajeno je da se depozit plaća prema . Razlozi zbog kojih je sastavljen predugovor vrlo su različiti: posrednik je razradio shemu koja nikada nije uspjela, dokumenti za stan nisu bili pripremljeni itd. Prema čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, preliminarni ugovor potvrđuje želju stranaka da sklope transakciju prema uvjetima definiranim u ovom ugovoru. Imovinske (novčane) obveze u ovom slučaju ne nastaju. Osim toga, depozit osigurava samo ugovore koji su stupili na snagu.

Sam se nameće zaključak da ležište ne obavlja sve tri funkcije i prestaje to biti. Stoga, ako se pojave nedoumice u vezi isplaćenog iznosa, sud će taj iznos smatrati predujmom bez primjene odredaba o jamčevini, pa stoga neće biti moguće primiti jamčevinu u dvostrukom iznosu od zakonom predviđenog. Razlikuje li se depozit od akontacije pri kupnji stana i kako? Vrijedno je obratiti pozornost na ove nijanse. Uostalom, predujam ima samo platežnu ulogu, a ako posao propadne, vraća se kupcu u cijelosti, u tom slučaju prodavatelj gubi naknadu, ako se kupac predomisli, on sam ne riskira novac ako mora otkazati dogovor.

Treba imati na umu da ako, u okviru predugovora, ugovor o pologu neće biti valjan, pa stoga odbijanje transakcije ne dopušta prodavatelju da prisvoji primljeni predujam. Taj se novac vraća kupcu, inače se takva radnja klasificira kao neopravdano bogaćenje (članak 1102. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Druga poteškoća

Depozit pri kupnji stana plaća se po agencijskom ugovoru. Prije početka rada s klijentom, posrednik nudi potpisivanje agencijskog ugovora, koji određuje njegovu proviziju. Pritom oni najuporniji uspiju od neiskusnih klijenata uzeti polog za stan koji tek treba pronaći. Iznos pologa ovdje će biti fiksni iznos ili izračunat na temelju podataka o željenoj opciji nekretnine. Mora se uzeti u obzir da ono što je deklarirano kao depozit u ovom slučaju to zapravo i nije. Taj se iznos ne može nazvati ni predujmom, jer je novac namijenjen posredniku, a ne prodavatelju ili ovlaštenoj osobi. Zapravo, ovaj se iznos može smatrati obogaćivanjem i zahtijevati njegov povrat putem suda u vašu korist (prema poglavlju 60. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Bolje je ne imati posla s takvim trgovcima nekretninama i ne sklapati s njima ugovore o posredovanju. U okviru agencijskog ugovora prikladan je ugovor o depozitu kada se plaća kao plaćanje za usluge posrednika.

Poteškoća tri

Prodavač prima polog bez davanja u pisanom obliku. Takav nemaran odnos prema novcu može se naći i kada se u poslovnim odnosima vjeruje samo na časnu riječ. Važno je zapamtiti: ugovor o depozitu mora biti sastavljen u pisanom obliku iu skladu sa svim pravilima, bez obzira na iznos depozita (čl. 380p.2 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako ovaj uvjet nije ispunjen, klijent se može pozvati na svjedočenje svjedoka na sudu (članak 162. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Kao posljednje sredstvo, možete pokušati proglasiti transakciju nezakonitom i nevažećom (članak 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, novac se prenosi uz prisutnost izvršenih dokumenata, čiji sadržaj odražava pravu sliku transakcije.

Poteškoća četiri

Sudbeni. Prilikom razmatranja predmeta na sudu, depozit se često priznaje kao predujam, budući da se određivanje prirode obveza tretira vrlo pažljivo. Ključni argument na sudu su potvrde, isplate i drugi dokumenti koji potvrđuju činjenicu prijenosa novca. Ako je depozit naveden samo u ugovoru, ali se to ne spominje u potvrdi, sud će priznati novac kao predujam.

Poteškoća pet

Ukoliko obveze nisu u potpunosti ispunjene, kupac ne može zahtijevati dvostruki povrat depozita. Nažalost, razvila se sudska praksa kada se odredba o depozitu ne primjenjuje zbog povrede ispunjenja obveza. Primjerice, kupac se ne može useliti u stan jer u njemu živi bivši vlasnik ili neovlaštene osobe. Rokovi za napuštanje stambenog prostora navedeni u ugovoru su prekršeni i obeshrabruju svaku želju za nastavkom posla. Ali na sudu se ispostavlja da je prodavatelj ispunio dio svojih obveza (npr. odjavio se).

Ako je ugovor djelomično ispunjen (čak i uz kršenje rokova), besmisleno je tražiti dvostruki depozit. Sljedeći put će takav kupac odabrati stan koji je slobodan od prijavljenih ili stalnih građana.

Predugovor o kupoprodaji

Osim akontacije i depozita, pedantni odvjetnici razvili su još jednu opciju za "konsolidaciju" ugovora između stranaka ─ predugovor o kupoprodaji. Ovo je cjeloviti dokument s navedenim svim obvezama i sankcijama za prekršitelje:

• utvrđuje rok za sklapanje glavnog ugovora;
• utvrđuje uvjete ugovora (osobito troškove);
• propisuje sankcije, npr. prisilno ispunjenje obveza sudskim putem.

Sumirajući sve uvjete za upis pologa pri kupnji stana, možemo doći do sljedećeg zaključka:

• ugovor o depozitu () sklapa se samo u pisanom obliku i samo u okviru kupoprodajnog ugovora;
• uvjeti pologa stupaju na snagu samo u slučaju državne registracije ugovora, jer se može smatrati sklopljenim tek od datuma registracije;
• Prilikom prijenosa depozita, potvrde i dokumenti moraju jasno pokazati da je novac koji se prenosi depozit. U drugim slučajevima, svako plaćanje unaprijed smatrat će se predujmom, što ima svoje prednosti (nije sigurnost, što znači da se možete predomisliti u bilo kojem trenutku i odbiti posao, tražeći svoj novac.

Potreba za pologom javlja se ako ste pronašli stan koji želite kupiti, a novac ćete kasnije kupiti. I tražite od vlasnika nekretnine da vam je proda, ali nakon nekog vremena.

Nijedan prodavač neće samo čekati. Polog uvjerit će ga u ozbiljnost vaših namjera i natjerati vas da pristanete čekati.

Što je bit depozita?

Značenje ovog pojma daje Građanski zakonik Ruske Federacije i zabilježeno je u članku 380.

Kaže se da se pod depozitom podrazumijeva određeni iznos novca koji jedna strana u transakciji prenosi drugoj strani kako bi se osiguralo ispunjenje uvjeta.

Količina uplate uključeno u puni iznos transakcije. Ako, na primjer, kupite stan za milijun rubalja, a depozit iznosi 100.000 rubalja, tada ćete morati platiti samo preostalih 900.000 rubalja.

Često se postavlja pitanje na koji je način ispravna početna uplata pri kupnji stana - u obliku pologa ili akontacije? Razlika je u tome što depozit nameće obvezu obje strane u transakciji da sklope određeni ugovor. U ovom slučaju kupnja stana.

Ako prodavatelj ne čeka da kupac plati cjelokupnu cijenu stana, onda on morat će vratiti iznos pologa udvostručen.

Ako kupac nađe drugi dom i odustane od prethodne opcije, onda cijeli Polog ostaje prodavatelju. Ovi zahtjevi navedeni su u članku 381. Građanskog zakonika.

Akontacija se može vratiti u bilo kojem trenutku bez ikakvih posljedica.

Odnosno, depozit prisiljava obje strane u transakciji da se pridržavaju postignutih dogovora. Stoga, kada se prijavite za depozit, a ne za predujam, rizik da ćete biti prevareni mnogo je manji.

Izvršenje ugovora i njegovih uvjeta

Ugovor se može sastaviti samo u pisanom obliku i ako prodavatelj posjeduje originalni list o vlasništvu. Sastaviti možete sami ili kod javnog bilježnika. Druga je metoda mnogo pouzdanija iz više razloga.

Javni bilježnik potvrđuje da su obje strane prilikom sklapanja ugovora bile pri zdravoj pameti i svjesne svojih postupaka. Također potvrđuje da je transakcija izvršena dobrovoljno.

I svakako će upozoriti stranke na postojanje Članak 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Tada nitko neće moći reći da nije ispunio uvjete ugovora samo zato što nije znao kakve su posljedice.

Za pouzdanost, stranke mogu, nakon dešifriranja svojih potpisa, dodati "Upoznat sam s člankom 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije."

Osim toga, javni bilježnik zna kako sastaviti ugovor tako da ne propusti nijedan važan podatak.

Kako bi se pravilno izvršila kupnja stana, ugovor mora odražavati sljedeće točke:

Prije potpisivanja ugovora o depozitu poželjno je sklopiti predugovor o kupoprodaji. Navedeni sporazum bit će aneks istog.

U ugovoru zapisani su svi uvjeti buduće transakcije kupnja stana.

Ako je vlasnik stambenog prostora oženjen ili je bio u braku u vrijeme preuzimanja stambenog prostora, zamolite svog supružnika da napiše suglasnost za prodaju stana. Bolje je to ovjeriti kod javnog bilježnika.

Zakon mu ne nameće nikakve zahtjeve. Ali tradicionalno, veličina pologa pri kupnji stana je 5-10% od iznosa transakcije. Ako kupite kuću za 2 milijuna, depozit je u rasponu od 100.000 do 200.000 rubalja.

Ako ste čvrsto uvjereni u svoju želju da kupite stan, onda možete ponuditi depozit veći od ovog iznosa. Čuvši od prodavača da će mu minimalni depozit biti dovoljan, trebali biste biti oprezni.

Ako se stanovanje kupuje uz pomoć majčinskog kapitala i košta nešto više od tog iznosa, polog je često razlika između veličine stana i cijene stana.

Kako se odvija stvarni prijenos novca?

Obično novac se prenosi u gotovini u trenutku potpisivanja ugovora. Svi vlasnici stana koji se prodaje moraju biti prisutni. I svatko je dužan napisati da je primio kaparu. Njegov iznos se raspoređuje među vlasnicima u skladu s udjelom svake osobe u stanu.

Činjenicu prijenosa depozita moraju potvrditi svjedoci koji nisu sudionici u transakciji ili članovi njihovih obitelji. Javni bilježnik je prikladan kao jedan od svjedoka ako s njim sklopite ugovor i prenesete novac u njegovom uredu.

Prilikom obavljanja transakcije preko agenta za nekretnine, također je moguće izvršiti prijenos novca preko njega.

Ako stan službeno ima jednog vlasnika, ali je kupljen kada je on bio u braku, potrebna je prisutnost supružnika prilikom prijenosa pologa.

Da li je moguć prijenos novca bez ugovora, potvrdom?

Da, nitko vas ne može prisiliti da zaključite. Ako se odlučite samo ograničiti, slijedite sljedeće zahtjeve za njegov dizajn:

Video: Što je depozit u stambenim transakcijama?

U videu odvjetnik objašnjava bit pologa i značajke ovog ugovora.

Objašnjeno je što uplata depozita daje stranama koje su sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnine, koje će negativne posljedice nastupiti ako jedna od strana prekrši obveze iz transakcije.