Iznajmljivanje kuće ili iznajmljivanje kuće - koja je razlika? Ugovor o najmu stana. Uzorak Na koliko godina se sklapa ugovor o najmu?

Prije donošenja Građanskog zakonika Ruske Federacije, najam stambenih prostora koegzistirao je s drugom vrstom korištenja tuđeg stambenog prostora - najamninom. Razlika između najma stambenih prostora i njihovog najma određena je Zakonom o osnovama stambene politike i sastojala se u namjeni svakog od ugovora: najam stana bio je namijenjen potrošaču, a najam je bio namijenjen komercijalnom korištenju stana. zaliha. Donošenjem Građanskog zakonika Ruske Federacije, iznajmljivanje je dobilo istu funkciju kao i leasing uz sudjelovanje građana kao stanara. Institucija najma i institucija zakupa nije bila ograničena na bilo koju vrstu stambenog fonda ovisno o obliku vlasništva.

Od uvođenja drugog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije, tj. od 1. ožujka 1996., najam stambenih prostora uz sudjelovanje građana kao stanara dodatno je isključen iz sustava stambenih ugovora kao dupliciranje ugovora o najmu. za stambene prostore.

Pravna osoba može sudjelovati u odnosima stambenog najma samo kao najmodavac. Podzakupni odnosi s građaninom u ovom su slučaju isključeni.

Najam stambenih prostora reguliran je normama Ch. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije i norme stambenog zakonodavstva (uključujući zakonodavstvo konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, budući da je stambeno zakonodavstvo predmet zajedničke nadležnosti Ruske Federacije i njenih sastavnih subjekata).

Po ugovor o najmu stambenog prostora jedna strana - vlasnik ili osoba koju on ovlasti (stanodavac) obvezuje se drugoj strani (stanaru) dati stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za život u njemu (1. stavak članka 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacija).

Ugovor o najmu stambenog prostora je sporazumni(poslodavac se „obvezuje osigurati“), nadoknađeno("uz naknadu") i obostrani(jer prava i obveze nastaju za obje strane). Ova se odredba odnosi na sve ugovore o najmu stambenog prostora, bez obzira tko je vlasnik prostora za najam, a tko njihov najmoprimac.

Zakonodavac razlikuje dvije vrste ugovora o kojima je riječ: ugovor o najmu stambenih prostora u državnom i općinskom stambenom fondu za društvenu namjenu. (ugovor o socijalnom najmu) te ugovor o najmu stambenog prostora u privatnom stambenom fondu. Ova vrsta ugovora u literaturi se naziva .

Iako Građanski zakonik Ruske Federacije općenito regulira komercijalno i društveno zapošljavanje, on sadrži niz općih pravila primjenjivih na ove ugovore: klauzula 1. čl. 671 (definicija ugovora); Umjetnost. 674 (oblik sporazuma); Umjetnost. 675 (čuvanje ugovora prilikom prijenosa vlasništva stambenog prostora); Umjetnost. 678 (odgovornosti poslodavca); Umjetnost. 680 (privremeni stanovnici); Umjetnost. 681 (popravak iznajmljenih prostorija); klauzule 1, 2, 3 čl. 685 (podnajam). Ostale norme pogl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije može biti opći (primjenjivati ​​se na ugovore o socijalnom najmu) samo ako nije drugačije predviđeno stambenim zakonodavstvom.

Članak 672. jedini je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije koji se izravno bavi samo ugovorom o socijalnom najmu. Njime se uvodi pojam „ugovor o socijalnom najmu” i definira područje njegove primjene - državni i općinski stambeni fond, kao i pravni status članova obitelji najmoprimca. Što se tiče postupka sklapanja, temelja i uvjeta ovog ugovora, Građanski zakonik Ruske Federacije poziva se na stambeno zakonodavstvo koje izravno uređuje ovaj ugovor.

Stambeni zakonik Ruske Federacije također se razlikuje kao neovisni sporazum ugovor o najmu specijaliziranih stambenih prostorija.

Ugovor o socijalnom najmu stambenih prostorija

U skladu s dijelom 1. čl. 672 Građanskog zakonika Ruske Federacije u državnom i općinskom stambenom fondu za društvenu uporabu, stambeni prostori se daju građanima na temelju ugovora o socijalnom najmu stambenih prostora. Stupanjem na snagu Stambenog zakonika Ruske Federacije, kao i odobrenjem Modela ugovora o društvenom najmu stambenih prostora, ovaj je ugovor našao svoju detaljnu zakonsku regulativu. Na odredbe stambenog zakonodavstva supsidijarno se primjenjuju norme Građanskog zakonika Ruske Federacije, osim ako Stambeni zakonik Ruske Federacije ne određuje drugačije. Dakle, pitanja socijalnog najma stambenih prostora u potpunosti su regulirana normama stambenog i građanskog zakonodavstva.

Prema ugovoru o socijalnom najmu za stambene prostore, jedna strana - vlasnik stambenog prostora državnog ili općinskog stambenog fonda ili osoba koju on ovlasti (stanodavac) obvezuje se prenijeti na drugu stranu - građanina (stanara) stambeni prostor za posjedovanje i korištenje za život u njemu pod uvjetima utvrđenim Zakonom o stanovanju RF (članak 60. Zakonika o stanovanju Ruske Federacije).

Ugovor o socijalnom najmu može se okarakterizirati kao sporazumni(za njegovo sklapanje dovoljno je postići suglasnost o bitnim uvjetima ugovora i to o predmetu (tj. stambenom prostoru) i o najmoprimcu), kompenzirano, dvosmjerno, obostrano.

Strane u sporazumu

Najmodavac prema ugovoru o socijalnom najmu vlasnik je stambenog prostora državnog stambenog fonda ili općinskog stambenog fonda. U ime vlasnika nastupa ovlašteno državno tijelo ili ovlašteno tijelo lokalne samouprave.

Niti jedna osoba ne može djelovati kao poslodavac prema ugovoru o socijalnom najmu. Oni mogu biti samo državljani Ruske Federacije. Prema stavku 5. čl. 49 LCD. stambeni prostori prema ugovorima o socijalnom najmu ne daju se stranim državljanima ili osobama bez državljanstva, osim ako nije drugačije određeno međunarodnim ugovorom Ruske Federacije. U tom slučaju građanin mora pripadati kategoriji građana s niskim primanjima i biti priznat na propisani način kao stambeno potreban i prijavljen.

Na strani poslodavca može postojati više osoba. Članovi obitelji su sustanari. Članovi obitelji najmoprimca stambenog prostora na temelju ugovora o socijalnom najmu su bračni drug koji živi s njim, te djeca i roditelji tog najmoprimca. Članovima obitelji najmoprimca stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu priznaju se i drugi srodnici i nemoćni članovi obitelji ako ih je najmoprimac nastanio kao članove svoje obitelji i s njim vode zajedničko kućanstvo. U iznimnim slučajevima, druge osobe mogu biti priznate kao članovi obitelji najmoprimca stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu na sudu.

Članovi obitelji najmoprimca stambenog prostora na temelju ugovora o socijalnom najmu imaju jednaka prava i obveze kao i najmoprimac. Za obveze iz ugovora o socijalnom najmu solidarno sa najmoprimcem odgovaraju poslovno sposobni članovi obitelji najmoprimca stambenog prostora na temelju ugovora o socijalnom najmu.

Članovi obitelji najmoprimca stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu moraju biti navedeni u ugovoru o najmu stambenog prostora.

Na zahtjev najmoprimca i članova njegove obitelji može se sklopiti ugovor o socijalnom najmu s jednim od članova obitelji. U slučaju smrti stanara ili njegovog odlaska iz stambenog prostora, ugovor se sklapa s jednim od članova obitelji koji živi u stambenom prostoru (članak 672. članka 672. Zakona Ruske Federacije).

Objekt za iznajmljivanje

Predmet socijalne rente je stambeni prostor (stambena zgrada, stan, dio stambene zgrade ili stan) uključen u državni ili općinski stambeni fond. Stambene prostorije u skladu sa stavkom 2. čl. 15 Zakonika o stanovanju prepoznaje izolirani prostor koji je nekretnina i pogodan je za stalni boravak građana, odnosno ispunjava utvrđena sanitarna i tehnička pravila i propise te druge zakonske uvjete.

Prema ugovoru o socijalnom najmu, stambeni prostori moraju se osigurati građanima u mjestu njihovog prebivališta (unutar granica odgovarajućeg mjesta) s ukupnom površinom po osobi najmanje stope osiguranosti (klauzula 5. članka 57. Stambenog zakona Ruska Federacija). Norma za osiguranje stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu minimalna je veličina stambenog prostora, na temelju koje se utvrđuje veličina ukupne površine stambenih prostorija predviđenih ugovorom o socijalnom najmu. Stopu osiguranosti utvrđuje lokalna samouprava ovisno o stupnju osiguranosti stambenih prostora osiguranih temeljem ugovora o najmu postignutom u odgovarajućoj općini i drugim čimbenicima.

Samostalni objekt socijalnog najma ne može biti neizolirani stambeni prostor, prostor za pomoćnu uporabu, kao ni zajednička imovina u stambenoj zgradi. Pod neizoliranim stambenim prostorom prvenstveno se podrazumijevaju prostorije u stanovima i stambenim zgradama povezane zajedničkim ulazom i sl., kao i dijelovi prostorija. Prostorije za pomoćnu namjenu (tj. pomoćne prostorije - u terminologiji prijašnjeg stambenog zakonodavstva) tradicionalno se smatraju kuhinje, hodnici, kupaonice i druge prostorije s pomoćnom namjenom.

Razdoblje zapošljavanja

Termin nije bitan uvjet ugovora o socijalnom najmu stambenih prostora, budući da se ovim ugovorom stambeni prostor daje građanima na neodređeno vrijeme.

Plaćanje po ugovoru o socijalnom najmu

Plaćanje prema ugovoru o socijalnom najmu uključuje:

• plaćanje za korištenje stambenog prostora (najamnina). Međutim, građani koji su u skladu sa zakonom utvrđenim postupkom priznati kao građani s niskim primanjima i koji stanuju u stambenim prostorima na temelju ugovora o najmu, oslobođeni su plaćanja naknada za korištenje stambenih prostora (najamnina);
• plaćanje za održavanje i popravak stambenih prostorija, što uključuje plaćanje usluga i rada na upravljanju stambenom zgradom, održavanje i redovne popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Plaćanje za održavanje i popravak stambenih prostorija utvrđuje se u iznosu koji osigurava održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima zakona. Visina plaćanja za održavanje i popravak stambenih prostorija za stanare stambenih prostora prema ugovorima o najmu određuje se na temelju zauzete ukupne površine (u pojedinačnim sobama u spavaonicama na temelju površine ovih soba) stambenih prostorija. Uspostavljaju ga jedinice lokalne samouprave ovisno o kvaliteti i poboljšanju stambenog prostora i položaju kuće;
• komunalne naknade. Iznos plaćanja za komunalne usluge izračunava se na temelju količine potrošene komunalne usluge, utvrđene očitanjima mjernih uređaja, au nedostatku istih, na temelju standarda za potrošnju komunalnih usluga, odobrenih od strane lokalne samouprave, s izuzetkom standarda za potrošnja komunalnih usluga za opskrbu električnom energijom i plinom, odobrena od strane državnih tijela subjekata Ruske Federacije na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije. Pravila za pružanje komunalnih usluga građanima utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

Prava i obveze stranaka. Posjednik stambeni prostor prema ugovoru o socijalnom najmu u skladu sa stavkom 2. čl. 65 LCD je dužan:

• prijenos stambenih prostorija stanara slobodnih od prava drugih osoba;
• sudjelovati u pravilnom održavanju i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor;
• izvršiti velike obnove stambenih prostorija;
• osigurati da stanar dobije potrebne komunalne usluge odgovarajuće kvalitete.

Ovaj popis nije konačan. Najmodavac snosi i druge obveze predviđene stambenim zakonodavstvom i ugovorom o najmu stambenog prostora. Dakle, Model ugovora o socijalnom najmu predviđa i druge obveze, na primjer, obvezu davanja stanaru i članovima njegove obitelji na način utvrđen Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, tijekom razdoblja velikih popravaka ili rekonstrukcije kuće (kada se popravak ili rekonstrukcija ne može izvršiti bez iseljenja stanara) stambeni prostor pokretni fond koji udovoljava sanitarnim i tehničkim zahtjevima.

Stanodavac stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu ima pravo zahtijevati pravodobno plaćanje plaćanja stambenih prostorija i komunalnih usluga. Ako najmoprimac i članovi njegove obitelji koji žive s njim dulje od šest mjeseci bez opravdanog razloga ne plaćaju stambene i komunalne usluge, mogu biti deložirani sudskim putem uz davanje drugog stambenog prostora na temelju ugovora o socijalnom najmu, čija veličina odgovara na veličinu stambenih prostorija, prostorija za useljenje građana u hostel.

Pravo na sudski zahtjev za iseljenje najmoprimca i članova obitelji koji s njim žive nastaje i kada: prvo, koriste stambeni prostor u druge svrhe, sustavno krše prava i legitimne interese susjeda ili loše gospodare stambenim prostorom, dopuštajući njegovo uništenje ; drugo, ta kršenja povlače za sobom uništavanje stambenih prostorija; i treće, ne poprave ih u razumnom roku koji odredi stanodavac. U ovom slučaju, deložacija se provodi bez pružanja drugih stambenih prostorija.

Bez osiguranja drugog stambenog prostora, građani lišeni roditeljskog prava također mogu biti deložirani iz svog stambenog prostora ako je zajednički život tih građana s djecom nad kojom su lišeni roditeljskog prava sud priznao nemogućim.

Odgovornosti najmoprimca sadržane su u Građanskom zakoniku Ruske Federacije i Stambenom zakoniku Ruske Federacije. Nema uočenih značajnih razlika. Sukladno stavku 3. čl. 67 LCD poslodavac stambeni prostor na temelju ugovora o socijalnom najmu dužan je:

• koristiti stambene prostore za njihovu namjenu iu granicama utvrđenim Zakonom o stambenim pitanjima Ruske Federacije;
• osigurati sigurnost stambenih prostorija;
• održavati ispravno stanje stambenog prostora;
• obavljati redovne popravke stambenih prostorija;
• plaćati stanarinu i režije na vrijeme;
• obavijestiti stanodavca u roku utvrđenom ugovorom o promjenama osnova i uvjeta koji daju pravo korištenja stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu.

Osim ovih, poslodavac snosi i druge obveze predviđene saveznim zakonima i ugovorom o najmu. Primjerice, Modelom ugovora o socijalnom najmu utvrđena je obveza najmoprimca da od najmodavca, prema zakonu, u roku od najviše 10 dana od dana potpisivanja ugovora, primi odgovarajući stambeni prostor u kojem su obavljeni tekući popravci. , s izuzetkom slučajeva kada su stambeni prostori osigurani u novouvedenom stambenom fondu.

Stanar stambenog prostora prema ugovoru o socijalnom najmu u skladu sa stavkom 1. čl. 67 Stambeni zakon Ruske Federacije ima pravo, u skladu s utvrđenim postupkom:

• useljavati druge osobe u zauzete stambene prostorije;
• podnajam stambenih prostorija;
• omogućiti privremenim stanovnicima da žive u stambenim prostorijama;
• zamijeniti ili zamijeniti zauzete stambene prostore;
• zahtijevati od stanodavca pravovremene velike popravke stambenih prostorija, pravilno sudjelovanje u održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi, kao i pružanje komunalnih usluga.

Osim ovih, poslodavac može imati i druga prava predviđena saveznim zakonima i ugovorom o najmu. Na primjer, u skladu sa stavkom 2. čl. 66 Stambenog zakona Ruske Federacije, u slučaju neispunjavanja ili neispravnog ispunjavanja obveza stanodavca stambenih prostorija prema ugovoru o najmu od strane stanodavca da pravodobno provedu velike popravke unajmljenih stambenih prostora, zajedničke imovine u stambenoj zgradi i uređaja koji se nalaze u stambenom prostoru i namijenjeni su za pružanje komunalnih usluga, stanar po svom izboru ima pravo zahtijevati smanjenje naknade za korištenje zauzetog stambenog prostora, zajedničke stvari u stambenoj zgradi ili naknadu svojih troškova za otklanjanje nedostataka u stambenim prostorijama i (ili) zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi ili naknada za gubitke uzrokovane nepravilnom izvedbom ili neispunjavanjem navedenih obveza stanodavca. Osim toga, Modelom ugovora o najmu stana predviđena su brojna druga prava najmoprimca, primjerice pravo na zadržavanje prava na stambeni prostor u slučaju privremene odsutnosti njega i članova njegove obitelji.

Oblik sporazuma. Zakon o stanovanju Ruske Federacije (članak 63) predviđa jednostavan pisani oblik ugovor o socijalnom najmu stambenih prostorija, koji se mora sklopiti sastavljanjem dokumenta koji su potpisale obje strane. Međutim, sklapanje takvog sporazuma više se neće provoditi na temelju naloga, već na temelju odluke lokalne samouprave o davanju stambenih prostorija u stambenom fondu za društvenu uporabu (čl. 57. Zakona o stanovanju ).

Otkaz ugovora o socijalnom najmu. Ugovor o socijalnom najmu može prestati samo njegovim raskidom. Može se raskinuti u bilo kojem trenutku sporazumom stranaka. Najmoprimac, uz pisani pristanak članova svoje obitelji koji s njim žive, ima pravo u svako doba raskinuti ugovor o socijalnom najmu. Ako najmoprimac i članovi njegove obitelji odu u drugo mjesto prebivališta, ugovor o najmu stambenog prostora smatra se raskinutim od dana odlaska. Raskid ugovora o najmu stambenog prostora na zahtjev stanodavca dopušten je samo na sudu i na osnovi utvrđenoj stavkom 4. čl. 83 Stambeni zakon Ruske Federacije. Ugovor o najmu stambenog prostora prestaje i zbog gubitka (uništenja) stambenog prostora ili smrti najmoprimca koji je živio sam. Kako bi se dodatno učvrstili odnosi iz socijalnog najma, uvedeno je pravilo prema kojemu ugovor o socijalnom najmu nije podložan promjeni ili raskidu, čak ni u slučajevima kada je došlo do promjene vlasnika stambenog prostora tj. njegov predmet. Osim toga, navedeni ugovor ostaje nepromijenjen čak i kada se pravo gospodarskog upravljanja ili pravo operativnog upravljanja takvim stambenim prostorom prenese na drugu osobu (članak 64. Stambenog zakona Ruske Federacije).

Ugovorni projektant Vam stoji na raspolaganju. Samo se prijavite na portal 1C-Start i izradite svoj ugovor o najmu stambenog prostora u 11 minuta. Detaljniji materijal o ugovorima o najmu stambenog prostora nalazi se u nastavku.

Ugovor o najmu stambenog prostora nije u skladu s pravilima najamni odnosi a uređena je u Građanskom zakoniku posebnom glavom. To iz razloga što je najam predaja stambenog prostora u posjed i korištenje uz naknadu za stanovanje građana u njemu, a njihovo ustavno pravo na stanovanje treba dodatno zaštititi.

Strane u ugovoru o najmu stambenog prostora nazivaju se najmodavac i najmoprimac, a najmoprimac može biti samo fizička osoba. Ako organizacija želi iznajmljivati ​​stan za svoje zaposlenike, tada mora sklopiti ugovor, a ne ugovor o najmu, a unajmljeni stan može se koristiti samo za stanovanje.

Postoje tri vrste stanova za iznajmljivanje:

• socijalna najamnina - ako se stanovanje prenosi u državni (općinski) fond za društvenu uporabu;
• specijalizirani najam - ako je stan za službene ili posebne namjene (za privremeni smještaj prognanika i izbjeglica, hosteli);
• komercijalni najam u privatnom stambenom fondu, čija je svrha, prije svega, da stanodavac ostvari profit.

Osobitosti ugovora o najmu stambenog prostora društvenog fonda

U sklopu socijalne najamnine stan osigurava država, pa takav ugovor ima niz svojih karakteristika. Osim normi Građanskog zakonika Ruske Federacije, socijalna najamnina regulirana je Poglavljem 8.1 Stambenog zakona i Uredbom Vlade Ruske Federacije od 5. prosinca 2014. br. 1318.

Ne može svaki pojedinac biti poslodavac prema ugovoru o najmu. Prvo, to mora biti državljanin Ruske Federacije, a drugo, poslodavac se mora smatrati građaninom s niskim primanjima i mora biti registriran kao stanovnik.

Ugovor o najmu stambenog prostora u državnom ili općinskom fondu sklapa se bez određivanja roka, tj. je neodređeno. Poslodavac u pravilu živi sa svojom obitelji, a članovi njegove obitelji imaju jednaka prava i obveze s njim. U slučaju smrti ili preseljenja najmoprimca, njegova obitelj ima pravo nastaviti živjeti tamo.

Još jedna značajka socijalne rente je da se pod nju ne mogu prenijeti neizolirani stambeni prostori, tj. soba. Iznajmljena površina također mora ispunjavati sanitarne i tehničke standarde s obračunom četvornih metara za svakog stanara.

S obzirom da su stanari socijalnih stanova građani s niskim primanjima, njima se ne naplaćuje korištenje stambenog prostora, ali su obvezni plaćati komunalne usluge i naknade za održavanje i popravak stambenog prostora. Stanar koji bez opravdanog razloga ne plaća režije dulje od šest mjeseci može biti iseljen samo sudskom odlukom. Zauzvrat mu treba osigurati druge socijalne stanove.

Ako najmoprimac povrijedi prava i legitimne interese susjeda, koristi stambeni prostor u druge svrhe ili ga uništava svojim radnjama, može se iseliti bez davanja drugog stambenog prostora.

Što se tiče komercijalnog najma, cilj stanodavca je prije svega ostvariti profit, stoga ova vrsta ugovora o najmu ima druge uvjete, koje ćemo razmotriti u nastavku.

Bitni uvjeti ugovora o poslovnom najmu

Prije svega, ugovor o najmu stambenog prostora mora sadržavati detaljan opis nekretnine za iznajmljivanje. U opisu mora biti jasno naznačena određena stambena površina, stoga je potrebno navesti punu adresu stana, ukupnu i stambenu površinu te broj soba. Za razliku od socijalnog stanovanja, prilikom iznajmljivanja stambenog prostora u privatnom fondu, ne samo stan (ili kuća), već i zasebna soba mogu se prenijeti na korištenje.

Detaljan opis kućišta može se navesti u tekstu samog ugovora ili u potvrdi o prihvaćanju prostora. Ako se imovina stanodavca (predmeti za kućanstvo, namještaj itd.) prenosi na korištenje zajedno sa stambenim objektom, tada i oni moraju biti uključeni u ugovor. Preporučljivo je detaljno opisati ovu nekretninu, navodeći marku kućanskih aparata, upotrebljivost i druge pojedinačne karakteristike. U budućnosti će to pomoći da se izbjegnu optužbe protiv stanodavca za oštećenje njegove imovine.

Stanar se mora uvjeriti da je vlasnik taj koji prenosi stan na njega, a to može biti običan pojedinac ili organizacija. Ako nekretnina ima više vlasnika, potrebno je pribaviti ovjerenu suglasnost svih njih ili oni sami mogu potpisati ugovor o najmu.

Stanodavac može dokazati svoje vlasništvo nad stambenim objektom korištenjem naslovnih dokumenata: izvoda iz Jedinstvenog državnog registra prava (USRE) ili potvrde o državnoj registraciji prava. Kako bi se uvjerio da nekretninu iznajmljuje vlasnik, stanar može dobiti plaćeni izvadak iz Jedinstvenog državnog registra od Rosreestra.

Drugi bitan uvjet ugovora o najmu stambenog prostora može se nazvati naknada za stanovanje. Građanski zakonik ne ukazuje da će se bez dogovora o plaćanju ugovor smatrati nesklopljenim (ovo se pravilo odnosi samo na ugovor o najmu prostora). Istodobno, članak 682. Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da se iznos plaćanja za stanovanje utvrđuje u ugovoru o najmu.

U pravilu se iznos najamnine za stanovanje određuje mjesečno, ali se stranke mogu dogovoriti o drugačijem postupku, na primjer, plaćanjem predujma za nekoliko mjeseci. Nerijetko prilikom sklapanja ugovora o najmu najmodavac postavlja uvjet za polaganje jamstvenog pologa.

Taj iznos može doseći mjesečnu uplatu za korištenje stambenog prostora, a vraća se nakon raskida ugovora. Ako stanar prouzroči bilo kakvu štetu na vlasnikovom domu ili imovini, jamstvena naknada može se koristiti za djelomičnu ili potpunu nadoknadu te štete.

Kako bi se potvrdilo da stanar pravodobno plaća za korištenje stambenog prostora, mora se sastaviti dodatak ugovoru o najmu u obliku platne liste ili potvrde kojom se potvrđuje da je stanodavac primio taj novac. U suprotnom, najmoprimac će na sudu morati dokazati urednost plaćanja najamnine.

Imajte na umu: iznajmljivanje stanova samo po sebi nije poslovna djelatnost, ali prihodi koje prima najmodavac (ako je obična fizička osoba, a ne samostalni poduzetnik) podliježu porezu na dohodak. Na kraju godine stanodavac mora podnijeti izjavu u obrascu 3-NDFL i platiti 13% prihoda od iznajmljivanja stambenog prostora.

Drugi važni uvjeti ugovora o najmu stambenog prostora

Potrebno je dogovoriti termine o plaćanju komunalnih računa. Kao opće pravilo, to je odgovornost poslodavca (članak 678. Građanskog zakonika Ruske Federacije), ali se stranke mogu drugačije dogovoriti. Na primjer, da će poslodavac plaćati samo režije koje se odnose na mjerne uređaje (struja, voda, internet).

Dodatna stavka troška za poslodavca može biti troškovi popravka iznajmljeno stanovanje. Građanski zakonik prebacuje odgovornost za izvođenje tekućih popravaka na stanara, a kapitalne popravke na stanodavca, ali opet, možete se dogovoriti drugačije.

Za razliku od ugovora o socijalnom najmu, privatni stambeni najam ograničeno vremenom- ne više od pet godina. Ako rok nije određen u ugovoru o najmu, smatra se da je sklopljen na 5 godina. Ugovor sklopljen na razdoblje kraće od godinu dana smatra se kratkoročnim.

Ugovor o najmu ne mora biti evidentiran u katastru, bez obzira na razdoblje na koje je sklopljen. Potreba za državnom registracijom odnosi se samo na ugovor o najmu prostora sklopljen na razdoblje od najmanje godinu dana.

Dodatno, strane mogu u tekst ugovora dodati dogovorene uvjete koji ne krše njihova ljudska prava (na primjer, stanodavac može zahtijevati zabranu boravka kućnih ljubimaca u njegovom domu).

Prava stranaka iz ugovora o najmu stana

Najmanje je manje zaštićena strana u ugovoru o najmu, stoga mu Građanski zakonik daje veći opseg ugovornih prava:

1 .Stanoprimac može jednostrano raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme, ali samo uz suglasnost osoba koje žive s njim i pisanim upozorenjem stanodavca tri mjeseca prije raskida (Građanski zakonik Ruske Federacije ne dopušta određivanje kraćeg roka) . U praksi stranke ne izdrže uvijek tako dugo razdoblje, ali to je moguće učiniti samo ako su se poslodavac i najmodavac mirno razišli i nitko od njih ne ide na sud.

Ali stanodavac može iseliti stanara prijevremeno samo sudskom odlukom i samo u određenim slučajevima:

• najmoprimac ne plaća najamninu šest mjeseci, a ako je ugovor o najmu kratkoročni, onda više od dva puta uzastopno;
• najmoprimac ili osobe za čije je radnje on odgovoran unište ili oštete stan ili imovinu najmodavca;
• iznajmljeno stanovanje se ne koristi za namjeravanu svrhu;
• poslodavac ili osobe koje s njim žive sustavno krše prava i interese susjeda.

U tom slučaju, sudskom odlukom, od poslodavca se može zahtijevati samo otklanjanje povreda koje su dovele do tužbe (rok za njihovo otklanjanje može biti do godinu dana). Najmodavac će konačno moći raskinuti ugovor samo ponovnim obraćanjem sudu. No ta se sudska odluka, na zahtjev poslodavca, može izvršiti s odgodom do godinu dana.

Ako najmoprimac ne želi raskinuti ugovor o najmu prije isteka njegovog trajanja, tada ni promjena vlasnika ne pruža takvu mogućnost. Odgovornosti stanodavca bit će prenesene prema važećem ugovoru na novog vlasnika nekretnine.

2. Sa najmoprimcem u najamnom stanu mogu stanovati članovi njegove obitelji ili druge osobe koje mu nisu u srodstvu, a najmoprimac za svoje postupke odgovara najmodavcu. Ako nisu navedeni u tekstu ugovora prilikom potpisivanja, onda se mogu useliti samo uz suglasnost najmodavca (osim malodobne djece). Ugovorom se također mogu obvezati osobe koje žive zajedno s najmoprimcem na plaćanje najamnine, popravke i naknadu štete, te tada postaju sustanari. U slučaju smrti glavnog stanara ili njegovog preseljenja, ugovor ostaje na snazi ​​pod istim uvjetima za osobe koje ostaju u stanu.

Osim toga, najmoprimac i građani koji žive s njim mogu, uz obavijest najmodavca, useliti privremene stanare u stan koji iznajmljuju. Moraju živjeti besplatno (to jest, ovo nije opcija podnajamnine) i na razdoblje od najviše 6 mjeseci. Stanodavac može zabraniti boravak privremenim stanovnicima samo ako se ne poštuje standardna površina po osobi.

Podnajam iznajmljenog stambenog prostora moguć je samo uz suglasnost najmodavca, dok mu glavni najmoprimac ostaje odgovoran za sigurnost stanovanja i pravovremenu isplatu.

3 Članak 684. Građanskog zakonika Ruske Federacije daje najmoprimcu pravo prvenstva produljenja ugovora o najmu. Odgovornost za pokretanje obnove leži na najmodavcu. Najkasnije tri mjeseca prije isteka ugovora o najmu mora pisanim putem ponuditi poslodavcu sklapanje ugovora pod istim ili drugačijim uvjetima. Kako bismo dokazali, u slučaju spora, činjenicu takve ponude, preporučamo da stanodavac pribavi potpis stanara koji potvrđuje da je primio takvu obavijest.

Ukoliko novi uvjeti ne odgovaraju zakupcu, tada se prethodni ugovor raskida zbog isteka roka važenja. Pa, ako stanodavac nije pravodobno ponudio nastavak ugovora, a stanar nije obavijestio o svom odbijanju obnove ugovora, tada se smatra produženim na isto razdoblje i pod istim uvjetima.

Najmoprimac po ugovoru o kratkoročnom najmu ima manja prava nego po ugovoru sklopljenom na razdoblje duže od godinu dana:

• u slučaju smrti ili odlaska najmoprimca, ugovor prestaje;
• stanovanje se ne može iznajmljivati;
• nije dopušteno useljavanje drugih osoba (koje nisu odmah navedene u ugovoru) i privremenih stanovnika;
• Najmoprimac nema pravo prvenstva na produljenje ugovora o najmu.

Sva ova ograničenja vrijede kao opće pravilo, tj. su propisane u Građanskom zakoniku, ali stanodavac može ukloniti ta ograničenja u ugovoru.

Kao što vidite, teoretski, ugovor o najmu stambenog prostora u potpunosti zadovoljava interese najmoprimca. Ako želite izbjeći neugodna iznenađenja najmodavca prilikom najma stana, preporučamo da u tekstu ugovora navedete prava iz Građanskog zakonika.

Iznajmljivanje stanova bez ugovora je moguće, ali u 99% slučajeva je prepuno problema. Čak i s rođacima, u pravilu, sklapaju ugovor, na primjer, o besplatnom korištenju. Sklapa se između pojedinaca.

Koja je razlika između najma i ugovora o najmu?

Bit ugovora je ista - osiguranje imovine za privremeno korištenje. Jedina je razlika u tome što se ugovor o najmu sklapa s fizičkom osobom, dok pravna osoba može dobiti prostor na privremeno korištenje samo za.

Zašto je važno razumjeti razliku? Ako je umjesto ugovora o najmu između osoba sklopljen ugovor o najmu, sud ga može priznati poništiti.

Predmet sporazuma

Predmet sporazuma - ovo je životni prostor(kuća, stan, soba, itd.), koji se prenosi na privremeno korištenje za stanovanje uz naknadu. Nekretnine za iznajmljivanje obično su izolirane s potrebnim životnim uvjetima. Iako predmet ugovora mogu biti i samostalni objekti kao što je dio sobe ili kuhinje.

Stambeni prostor osiguran prema ugovoru mora biti u skladu sa svim standardima i zahtjevima koje utvrđuje stambena inspekcija.

U zgradama s velikim brojem stanova iznajmljivanje ima svoje specifičnosti. Stanar ima pravo koristiti ne samo stan (sobu, itd.), Već i hodnik, stepenice, opremu izvan iznajmljenog prostora, dizalo, kanal za smeće.

Stranke u transakciji

Strane u transakciji su najmodavac i najmoprimac (za razliku od ugovora o najmu, gdje su strane najmodavac i najmodavac). U ugovoru o najmu druga strana ne može biti poduzetnik.

Stanar je vlasnik ili povjerenik.

Ako se stambena nekretnina iznajmljuje pravnoj osobi, to se može učiniti samo na temelju najma, a najmoprimac nema pravo koristiti se stanom u druge svrhe, osim stanovanja u prostorijama građanina. , na primjer, zaposlenik organizacije koji je došao iz drugog grada.

Pravna osoba može biti samo najmoprimac, ali ne i poslodavac.

Bitni uvjeti

Bitni uvjeti su uvjeti o stambenim prostorijama koji su u zakonodavstvu i drugim pravnim aktima kao obvezni za takve sporazume. Uvijek se pišu u standardnom uzorku.

Postoje i uvjeti pod kojima stranke moraju biti dogovor postignut.

Sporazum Obavezno mora imati podatke prema kojima je moguće točno naznačiti stambeni prostor koji je najmoprimac primio u najam. Utvrđuje se je li prostor pogodan za stanovanje poseban zakon.

Ako dokument ne sadrži podatke o zakupljenim prostorima, tada se ugovor smatra nepotpisanim!

Nijanse u uvjetima zapošljavanja

Ugovor o najmu stambenog prostora može biti ili dugoročan, ali ne više od 5 godina.

Stranke u transakciji same odlučuju koji će ugovor potpisati. Ukoliko obje osobe nisu naznačile vrijeme radnog odnosa, ugovor se sklapa na 5 godina.

Svaki od sudionika može raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku uz prethodnu obavijest drugoj strani (3 mjeseca unaprijed). Također, vrijeme za obavijest o otkazivanju ugovora može se postaviti u samom dokumentu, navodeći bilo koje razdoblje pogodno za strane.

Naknade za zapošljavanje i načini plaćanja

Jedan od glavnih uvjeta ugovora je najamnina. Najmoprimac se obvezuje platiti smještaj u rokovima navedenim u ugovoru. Ne samo rok plaćanja, već i postupak i iznos moraju biti utvrđeni ugovorom.

Ako se najamnina ugovara po jedinici površine, ukupni iznos se utvrđuje prema veličini prostora koji se iznajmljuje.

Najmoprimac ima pravo zahtijevati smanjenje najamnine ako su se iz nekog razloga na koji on nema veze pogoršali uvjeti stanovanja u prostoru koji je unajmio.

Ako poslodavac opetovano nije platio najamninu kada je dospio ili dugo odgađa plaćanje, najmodavac može od njega zahtijevati prijevremenu isplatu u roku koji odredi oštećenik.

Plaćanje se ne može izvršiti više od mjesec dana prije roka. Ako najmoprimac više od dva puta ne plati najamninu na vrijeme, najmodavac može prijevremeno raskinuti ugovor.

Metode obračuna, prema zakonu, mogu biti slijedeći:

1. Određeni iznos koji se može položiti odmah ili povremeno. Ovo je najčešći način plaćanja.
2. Pružanje bilo kakvih usluga stanodavcu od strane najmoprimca.
3. Prijenos stanara na stanodavca stvari navedene u ugovoru u vlasništvo ili privremeno korištenje.
4. Plaćanje stanara za postupke poboljšanja prostora koji mu je pružen (također raspravljaju strane prilikom sklapanja ugovora).

Razlozi za raskid

Promjena vlasnika zakupljenog stambenog prostora ne smatra se razlogom za odbijanje ili izmjenu ugovora. Najam ne prestaje, već se samo mijenja izvorni najmodavac. U slučaju smrti najmoprimca, njegovi uvjeti iz ugovora se prenose, osim ako nije drugačije navedeno u ugovoru.

Najmodavac, odnosno vlasnik prostora, smatra se manje zaštićenom stranom, stoga su uvjeti raskida ugovora regulirani zakonom u njegovu korist. U tom slučaju najmoprimac može raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme na vlastiti zahtjev, uz pristanak drugih osoba koje žive s njim i uz upozorenje vlasnika nekretnine za 3 mjeseca do raskida ugovora.

Vlasnik prostora može zatražiti prijevremeni raskid ugovora na sudu samo u slučajevima:

• korištenje stana u druge svrhe ili kršenje uvjeta ugovora;
• propadanje stana (soba, kuća) krivnjom stanara;
• neplaćanje tijekom trajanja najma više od 2 puta zaredom;
• izbjegavanje izvođenja većih popravaka (ako ih, prema ugovoru, mora izvršiti najmoprimac) u određenom roku ili, u odsutnosti, u razumnom roku.

Možda postoje i drugi, ali moraju biti navedeni u dokumentu i raspravljale stranke.

Poslodavac može prijevremeno raskinuti ugovor ako:

• vlasnik nije osigurao smještaj ili sprječava ljude da žive u stambenom prostoru određenom ugovorom;
• stan ima nedostatke koji ometaju stanovanje, a koje je stanodavac prešutio, a najmoprimac za njih nije znao;
• stanodavac ne izvrši popravke u roku navedenom u ugovoru (ako se prema dokumentima obvezuje na to) ili u razumnom roku;
• stanovanje će postati neprikladno iz razloga koji su izvan kontrole stanara.

Nijanse u vezi s tekstom dokumenta

Ugovor o najmu ima utvrđeni obrazac prema kojem se sastavlja. Međutim, morate sami napisati dio teksta u dokument. Obratite pažnju na točnost popunjavanja. Mora biti naznačeno ime i status(vlasnik ili podstanar). Sljedeći korak je opis stana ili kuće za koju se sastavlja ugovor ( adresa, veličina i broj soba).

Važno je utvrditi prava i obveze ugovornih strana. U obrascu morate napisati sve točke kojih se obje ugovorne strane moraju bezuvjetno pridržavati. Na primjer, najmodavac može pristati na ulaganje kapitala adaptacija stana u navedenom roku, također prate stanje stanovanja u dogovorenom roku.

Najmoprimac je dužan platiti električnu energiju i izvršiti popravke u utvrđenom roku.

Prava su također različita:

1. Stanar- korištenje stana samo za stanovanje (eventualno sa članovima obitelji) i otkazivanje ugovora u pogodnom trenutku.
2. Posjednik– zahtjev za plaćanje stambenih usluga, primitak najamnine i odbijanje ugovora.

Posljednji će biti plaćanje stanarine i režija. Troškovi stambenih usluga mogu biti već uključeni u cijenu najma ili ih može platiti stanar bez obzira na visinu najamnine.

Po uputama stranaka, novac se može dati osobno ili prenijeti na račun primatelja. Mora se unijeti datum plaćanja sljedećeg iznosa za rad lokala, te napomenuti postupak promjene plaćanja. Ako se plaćanje ne vrši u novcu, već, na primjer, u uslugama ili stvarima, to je također naznačeno u ugovoru.

Posebne točke na koje vrijedi obratiti pozornost:

1. Polog. Klauzula ugovora koja obično izaziva najveće poteškoće, jer se pojam “kapara” može tumačiti na različite načine. Polog je iznos koji se mora vratiti nakon raskida ugovora ako stanari nemaju duga prema vlasniku. Od depozita možete odbiti iznos za oštećenje imovine, ali odbitak je moguć samo ako je dokument sastavljen prilikom ulaska inventar.
2. Iznos uplate mora biti naznačen, inače se više neće raditi o ugovoru o najmu, već o ugovoru o besplatnom korištenju. Naknada za korištenje prostorija mora biti naznačena. Međutim, možete prijaviti simboličan iznos. Također, ne biste trebali navesti jedan iznos u pisanom ugovoru, a usmeno izgovoriti drugi, na primjer, viši. U slučaju problema, bit će nemoguće vratiti razliku putem suda.
3. S ciljem porezne uštede Preporučljivo je sklapati dugoročne ugovore na 11 mjeseci. Ističemo - bez produljenja! Zatim možete zaključiti novi.
4. Mnoge vlasnike zbunjuje potreba da se prijave za najmoprimca. Naime, privremenu prijavu za vrijeme trajanja ugovora popunjava sam stanar. I stanar i vlasnik prostora mogu ukloniti registraciju nakon zahtjeva.
5. Kako riješiti situaciju ako stanodavac želi podići najamninu prije isteka ugovora? Može li najmoprimac u tom slučaju platiti staru cijenu? Da, stanar ima puno pravo na to i može odbiti potpisati. Međutim, vlasnik prostora također ima pravo pokrenuti prijevremeni raskid ugovora, ako mu je to prestalo biti od koristi.

Registracija

Zakon ne obvezuje na prijavu ugovora o najmu, to se odnosi samo na ugovore o najmu sklopljene na razdoblje dulje od godinu dana.

Potrebno je prijaviti ograničenje imovinskih prava koje je nastalo kao posljedica sklapanja ugovora o najmu (trajanje ugovora je duže od godinu dana). U tom slučaju, neregistriranje će rezultirati kaznom od 5000 rub.

Platni spisak (raspored isplata).

Za informacije o postupku popunjavanja i registracije ugovora o najmu pogledajte video ispod.

Ugovor o najmu (trgovačkog i društvenog) stambenog prostora je sporazum stranaka, prema kojem se jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili osoba koju on ovlasti (stanodavac) - obvezuje drugoj strani (stanar) osigurati sa stambenim prostorom uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje.u njem.

Ugovor o najmu stambenog prostora sklapa se u pisanom obliku.

Ugovorne strane su najmodavac i najmoprimac. Predmet ugovora o najmu je stambeni prostor. Predmet ugovora o najmu mogu biti samo stambeni prostori u kućama državnog i općinskog stambenog fonda. Stanodavac - vlasnik stambenog prostora ili osoba koju on ovlasti. Samo građanin može biti poslodavac. Svrha ugovora o najmu stana je osiguranje prava građanina na stanovanje.

Pravna osoba ne može biti stranka u ugovoru o najmu stambenog prostora, što ne isključuje mogućnost da takva osoba stekne pravo vlasništva i korištenja, ali na temelju drugog ugovora. Međutim, stvarno korištenje stambenih prostora koje je unajmila pravna osoba može obavljati samo građanin. Ugovor o najmu stambenog prostora sklapa se na temelju, pod uvjetima i na način propisan stambenim zakonodavstvom. Preduvjet za sklapanje ugovora o socijalnom najmu je izdavanje potjernice za stambeni prostor od strane ovlaštenog državnog ili općinskog tijela. Ugovor o poslovnom najmu u potpunosti je reguliran građanskim pravom.

Predmet ugovora o najmu stana može biti samo izolirani stambeni prostor pogodan za trajno korištenje. Mora biti dobro opremljen u odnosu na uvjete određenog lokaliteta i ispunjavati utvrđene sanitarne i tehničke zahtjeve.

Strane u ugovoru o najmu stambenog prostora su najmoprimac i najmodavac.

Na zahtjev najmoprimca i drugih građana stalno nastanjenih s njim, a uz suglasnost najmodavca, najmoprimca u ugovoru o najmu stambenog prostora može zamijeniti netko od punoljetnih građana stalno nastanjenih s najmoprimcem.

U slučaju smrti najmoprimca ili njegovog odlaska iz stambenog prostora, ugovor nastavlja važiti pod istim uvjetima, a najmoprimac postaje jedan od građana stalno nastanjenih kod prethodnog najmoprimca, međusobnim sporazumom. Ako se takav dogovor ne postigne, svi građani koji stalno žive u stambenom prostoru postaju sustanari.

Predmet ugovora o podzakupu može biti davanje cijelog ili dijela stambenog prostora na korištenje podstanarima uz plaćanje. Podstanar ne stječe samostalno pravo korištenja stambenog prostora i ne snosi samostalnu odgovornost prema najmodavcu.

Ugovor o podzakupu proizlazi iz ugovora o zakupu, stoga rok trajanja ugovora o podzakupu ne može biti dulji od trajanja ugovora o zakupu, a ako je ugovor o zakupu raskinut, s njim prestaje i ugovor o podzakupu. Privremeni stanovnici su građani koji dođu besplatno živjeti u stambenim prostorima za razdoblje od najviše šest mjeseci. Uvjet za useljenje privremenih stanara je opća suglasnost najmoprimca i građana koji s njim stalno žive, kao i prethodna obavijest najmodavca o takvom useljenju. Stanodavac može zabraniti boravak privremenim štićenicima ako se ne pridržavaju zahtjeva zakona o standardu stambenog prostora po osobi.

Privremeni stanovnici nemaju samostalno pravo korištenja stambenih prostorija. Stanar za svoje postupke odgovara najmodavcu. Privremeni stanari dužni su napustiti prostor po isteku roka koji je s njima ugovoren, a ako rok nije ugovoren najkasnije u roku od sedam dana od dana podnošenja Odgovarajućeg Zahtjeva od strane najmoprimca ili bilo kojeg građanina stalno nastanjenog kod mu.

Zakonodavac je dosta jasno propisao prava i obveze stranaka iz ovog ugovora.

Odgovornosti stanodavca uključuju: prijenos praznih stambenih prostorija najmoprimcu u ispravnom stanju; provođenje ispravnog rada kuće u kojoj se nalazi nekretnina za iznajmljivanje; pružanje potrebnih komunalnih usluga poslodavcu uz naknadu.

Obveze najmoprimca stambenog prostora uključuju suzdržavanje od korištenja stambenog prostora u druge svrhe osim stanovanja, osiguranje sigurnosti i ispravnog stanja stambenog prostora i pravodobno plaćanje naknade za to. Preuređenje i rekonstrukcija stambenog prostora od strane najmoprimca moguća je samo uz suglasnost stanodavca.

Ako u ugovoru o najmu nisu navedeni građani koji stalno žive u stambenoj prostoriji zajedno sa najmoprimcem, taj status stječu useljenjem u stambenu prostoriju na propisani način. Takvi građani imaju jednaka prava s najmoprimcem na korištenje stambenog prostora, ali pravni status sustanara stječu samo ako sa najmoprimcem sklope ugovor o solidarnoj odgovornosti prema najmodavcu.

Uvjeti za useljavanje drugih građana u stambene prostore kao stalnih stanara u tom stambenom prostoru su suglasnost najmoprimca i građana koji s njim stalno žive na takvo useljenje, kao i ispunjavanje uvjeta zakona o stambenom prostoru po osobi. , što je dvanaest četvornih metara.

U pravilu, tekući popravci iznajmljenih stambenih prostorija odgovornost su najmoprimca, a veći popravci odgovornost stanodavca. Preoprema stambene zgrade u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor, ako se preopremom bitno mijenjaju uvjeti korištenja stambenog prostora, dopuštena je samo uz suglasnost najmoprimca.

Najmoprimac je dužan platiti naknadu za stanovanje i komunalne usluge (najamninu) najkasnije do desetog dana u mjesecu koji slijedi nakon prethodnog mjeseca.

Najmoprimac stambenog prostora ima pravo, uz suglasnost ostalih građana koji s njim stalno žive, otkazati ugovor o najmu u bilo koje vrijeme uz pismeno upozorenje najmodavca tri mjeseca unaprijed.

Na zahtjev najmodavca, ugovor o najmu stambenog prostora može se raskinuti sudskim putem u sljedećim slučajevima: najmoprimac ne plaća stambeni prostor šest mjeseci, osim ako ugovorom nije utvrđen dulji rok, te u slučaju kratkoročni najam - u slučaju neplaćanja plaćanja više od dva puta nakon isteka roka utvrđenog ugovorom plaćanje; uništenje ili oštećenje stambenih prostorija od strane stanara ili drugih građana za čije postupke on odgovara.

Ako najmoprimac stambenog prostora ili drugi građani za čije postupke on odgovara koriste stambeni prostor u druge svrhe ili sustavno krše prava i interese susjeda, najmodavac može najmoprimca upozoriti na potrebu otklanjanja povrede. Ako najmoprimac ili drugi građani za čije radnje odgovara nakon ovog upozorenja nastave koristiti stambeni prostor u druge svrhe ili povrijede prava i interese susjeda, najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu putem suda. Iseljenje građana koji u njemu žive iz stambenih prostorija u vrijeme prestanka ugovora o najmu dopušteno je samo putem sudskog postupka.

20.02.2019

Koncept - ugovor o najmu stambenog prostora

Zakonski, odnosi prema ugovoru o najmu sadržani su u 35. poglavlju Građanskog zakona Ruske Federacije iu odjeljcima III-IV Stambenog zakona Ruske Federacije.

Osoba koja prenosi stambeni prostor naziva se najmodavac. Najmodavac može biti vlasnik stambenog prostora ili osoba koju vlasnik posebno ovlasti za obavljanje takvih radnji.

Osoba koja primi stambeni prostor na korištenje naziva se najmoprimac. Poslodavac može biti svaki punoljetan poslovno sposoban građanin. Pravna osoba ne može nastupati na strani najmoprimca stambenog prostora. U slučaju pravnih osoba sklapa se ugovor o najmu stambenog prostora.

Opće odredbe o ugovoru o najmu stambenog prostora navedene su u Poglavlju 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije; osim toga, odredbe Stambenog zakona Ruske Federacije primjenjuju se na reguliranje odnosa socijalnog najma. Prilikom sklapanja ugovora o najmu, stranke imaju pravo predvidjeti dodatne uvjete koji uređuju njihov odnos. Međutim, dodatni uvjeti ne smiju biti u suprotnosti sa zakonom.

Odabir ugovora o najmu

Vlasnik kuće, stana ili sobe može dati u najam taj stambeni prostor ili njegov dio za stanovanje drugih građana. U tom slučaju sklapa se ugovor o najmu stambenog prostora ili ugovor o najmu poslovnog prostora.

Ako postoji stanovanje u općinskom ili javnom stanovanju, može se iznajmiti pod ugovorom o podzakupu. Stan osiguran temeljem ugovora o komercijalnom najmu također se može iznajmiti temeljem ugovora o podzakupu.

Stan koji osiguravaju općinske ili državne vlasti prenosi se na temelju ugovora o najmu.

Značajke ugovora o najmu

Ugovor o najmu može se sklopiti samo u odnosu na izolirane stambene prostore. Odnosno, ne možete iznajmljivati ​​nestambene prostorije, zajedničku imovinu (podrum, tavan, prostorije u stubištu), pomoćne prostorije (kuhinje, hodnici, ormari, kupaonice), susjedne sobe, dio sobe ili kreveta.

Ugovor o najmu stambenog prostora mora biti u pisanom obliku. Nepoštivanje pisanog oblika ugovora ne povlači za sobom njegovo poništenje, no u slučaju spora oko uvjeta rada mogu nastati problemi s dokazivanjem.

Ugovor o najmu može se sklopiti na bilo koje razdoblje o kojem se strane dogovore. Trenutno su nam poznati ugovorni odnosi za pružanje smještaja na dan ili 1 sat - to su također ugovori o najmu. Svaki ugovor o najmu sklopljen na razdoblje do 1 godine naziva se kratkoročni najam. Kod kratkoročnog najma ne možete useljavati druge građane, poslodavac nema pravo prvenstva pri sklapanju ugovora na novi termin.

Maksimalno razdoblje na koje se može sklopiti ugovor o najmu je 5 godina. Ako strane u ugovoru ne odrede rok, smatra se da je sklopljen na 5 godina.

Ugovor o najmu stambenog prostora sklopljen na razdoblje dulje od 1 godine podliježe registraciji kod Rosreestra kao teret vlasničkih prava na stambeni prostor. Takvi tereti prava nastat će tek od trenutka državne registracije tereta.

Ugovor o socijalnom najmu

Prema ugovoru o socijalnom najmu, općinsko ili javno stanovanje prenosi se po redoslijedu građanima u potrebi. Ugovor o socijalnom najmu reguliran je normama Stambenog zakona Ruske Federacije.

Stambeni prostori se dodjeljuju građanima koji su prijavljeni kao potrebiti za poboljšanje stambenih uvjeta po redu prvenstva, na temelju vremena kada su prijavljeni i uvršteni na popise za dodjelu stambenih prostora. Za neke kategorije predviđeno je prioritetno osiguranje stambenog prostora temeljem ugovora o socijalnom najmu.

Prilikom sklapanja ugovora o socijalnom najmu u njemu se navode svi članovi obitelji. Članovi obitelji poslodavca su bračni drug, djeca i roditelji. Ostali građani mogu se priznati kao članovi obitelji poslodavca ako s poslodavcem žive zajedno i s njime žive u zajedničkom kućanstvu, a njihov je odnos obiteljske prirode. Članovi obitelji imaju ista prava na stanovanje kao i najmoprimac i snose iste obveze za njegovo održavanje. Prije svega, to se odnosi na plaćanja za održavanje stanovanja i komunalnih usluga.

Ako građani prekinu obiteljsku vezu, ali nastave živjeti zajedno, ne prestaju im prava na stambeno zbrinjavanje i neće ih biti moguće iseliti.

Ugovor o poslovnom najmu

Ugovorom o poslovnom najmu vlasnik nekretnine ustupa najmoprimcu stambeni prostor uz ugovorenu naknadu na privremeno korištenje za stanovanje. U takvim odnosima svaka osoba može djelovati kao poslodavac. Nema potrebe obraćati pozornost na potrebu, prioritet i površinu stanova. Najčešće građani sklapaju ugovor o komercijalnom najmu i iznajmljuju stanove na određeno vrijeme za novac.

U ugovoru o poslovnom najmu moraju biti navedeni svi građani koji će stalno boraviti u stanu. Građani koji stalno žive s najmoprimcem imaju jednaka prava s njim na korištenje stambenog prostora. Prava i obveze stranaka ugovora utvrđene su Poglavljem 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Po isteku ugovora o poslovnom zakupu, najmoprimac ima pravo prvenstva na sklapanje ugovora na novi rok. Zakonom je propisano da je najkasnije tri mjeseca prije isteka ugovora najmodavac dužan najmoprimcu ponuditi jednu od mogućnosti:

• sklopiti ugovor na novi rok pod istim uvjetima
• sklopiti ugovor za novi mandat, ali pod drugačijim uvjetima
• obavijestiti o želji za raskidom ugovora

Valja napomenuti da je sklapanje ugovora o najmu po novim uvjetima moguće samo uz suglasnost poslodavca. Raskid ugovora o najmu moguć je samo pod uvjetom da najmodavac ne daje u najam stambeni prostor najmanje godinu dana.

Ako u roku od tri mjeseca prije isteka ugovora ne pristignu nikakvi prijedlozi od najmodavca, a sam najmoprimac, pak, ne iznese nikakve primjedbe na sklapanje ugovora na novi rok, ugovor će se smatrati sklopljenim pod istim uvjetima. i za novi mandat.

Prava i obveze stranaka iz ugovora o poslovnom najmu

Najmodavac je dužan prazan stambeni prostor dovesti u stanje pogodno za stanovanje. Njegova odgovornost je remont unajmljenih stambenih prostorija. Za najmodavce stambenih prostora u višestambenim zgradama utvrđuje se obveza provođenja ispravnog poslovanja stambene zgrade u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor, davanje ili osiguranje pružanja potrebnih komunalnih usluga najmoprimcu uz naknadu, osiguranje popravak zajedničke imovine stambene zgrade i uređaja koji se nalaze u stambenim prostorijama. Preoprema stambene zgrade u kojoj se nalaze iznajmljeni stambeni prostori, ako se takvim preopremanjem bitno mijenjaju uvjeti korištenja stambenih prostorija, nije dopuštena bez suglasnosti najmoprimca.

Najmoprimac je dužan koristiti stan samo za stanovanje. Istodobno mora osigurati sigurnost stambenog prostora, održavati ga u ispravnom stanju i pravodobno plaćati. Ako se stranke drugačije ne dogovore, najmoprimac je dužan samostalno plaćati komunalne usluge.

Najmoprimac i članovi njegove obitelji imaju pravo privremenim korisnicima omogućiti besplatan boravak do šest mjeseci. Privremeni stanari nemaju pravo korištenja stambenog prostora, svu odgovornost za njihove postupke snosi najmoprimac. Privremeni stanari dužni su napustiti prostor po isteku razdoblja boravka.

Visina plaćanja prema ugovoru o poslovnom zakupu utvrđuje se sporazumom stranaka. Promjena iznosa plaćanja moguća je samo uz međusobni dogovor stranaka. Najmodavac nema pravo mijenjati ovaj iznos bez suglasnosti najmoprimca do raskida ugovora o poslovnom najmu.

Postupak raskida ugovora o poslovnom najmu stambenog prostora

Raskid ugovora o najmu moguć je sporazumno, na zahtjev najmoprimca, koji o tome mora obavijestiti najmodavca 3 mjeseca unaprijed. Najmodavac može raskinuti ugovor o poslovnom najmu samo putem suda u sljedećim slučajevima:

• neplaćanje najmoprimca stambenog prostora za šest mjeseci, ako ugovorom nije određeno dulje razdoblje, a kod kratkoročnog najma, u slučaju neplaćanja više od dva puta nakon isteka utvrđenog roka plaćanja po ugovoru;
• uništenje ili oštećenje stambenih prostorija od strane stanara ili drugih građana za čije postupke on odgovara;
• ako prostor prestane biti pogodan za stalni boravak, kao iu slučaju nužde.

Posljedica raskida ugovora je iseljenje najmoprimca, članova njegove obitelji i svih privremenih stanara iz stambenog prostora.

Stambeni sporovi često se moraju rješavati na sudu predočavanjem:

Ugovor o podzakupu stambenog prostora

Najmoprimac ima pravo stambenu prostoriju u kojoj se nalazi ili njen dio uz naknadu dati drugoj osobi na stanovanje. Takvi odnosi nazivaju se stambeni podstanarstvo. Ugovor o podzakupu sklapa se samo uz suglasnost najmodavca.

Za davanje u najam stana osiguranog temeljem ugovora o najmu potrebna je i suglasnost članova obitelji najmoprimca. Za davanje u podnajam stambenih prostora koji se nalaze u zajedničkom stanu također je potrebna suglasnost svih stanara i članova njihovih obitelji koji s njima žive, svih vlasnika i članova njihovih obitelji koji s njima žive.

Sklapanje ugovora o podzakupu moguće je uz poštivanje standardne stambene površine po osobi.

Trajanje ugovora o podzakupu ne može biti dulje od roka važenja sklopljenog ugovora o zakupu, a prestaje raskidom ugovora o zakupu.

Podstanar nema pravo prvenstva pri sklapanju ugovora na novi rok.

Ugovor o najmu stambenog prostora

Ugovor o najmu i ugovor o najmu stambenog prostora imaju mnogo toga zajedničkog. Osnovna razlika je u tome što je korisnik stambenog prostora kod sklapanja ugovora o najmu pravna osoba. Odnosno, ako je korisnik građanin, onda je to ugovor o najmu stambenog prostora, ako je pravna osoba, onda je to ugovor o najmu stambenog prostora.

Budući da je stambeni prostor namijenjen isključivo za stanovanje građana, jedina mogućnost najmoprimca korištenja stambenog prostora je davanje unajmljenog stambenog prostora u podnajam (podzakup) svojim zaposlenicima ili drugim građanima. Budući da zakon predviđa potrebu pribavljanja suglasnosti stanara za sklapanje ugovora o podstanarstvu, tu mogućnost treba odmah navesti u ugovoru o najmu stambenog prostora.

Ugovor o najmu stambenog prostora sklapa se u jednostavnom pisanom obliku, a ako rok trajanja ugovora prelazi godinu dana, tada, za razliku od ugovora o najmu, podliježe obveznoj državnoj registraciji.

Rok važenja ugovora o najmu stana utvrđuje se sporazumom stranaka, ali ako rok nije određen u ugovoru, smatra se da je sklopljen na neodređeno vrijeme. U potonjem slučaju, svaka strana ima pravo odustati od ugovora u bilo kojem trenutku uz davanje otkaznog roka drugoj strani tri mjeseca unaprijed. U tom slučaju, ugovorom se može utvrditi različito razdoblje za takvo upozorenje.

Najmoprimac ima pravo prvenstva u odnosu na druge osobe na sklapanje ugovora za novi termin. Za ostvarivanje prava prvokupa najmoprimac je dužan najkasnije u roku određenom u ugovoru ponuditi najmodavcu sklapanje ugovora pod istim ili drugačijim uvjetima.

Ako najmodavac odbije obnoviti ugovor zbog odluke da ne daje prostor u najam, ali je u roku od godinu dana od datuma isteka ugovora sklopio sličan ugovor s drugom osobom, najmoprimac ima pravo zahtijevati prijenos prava i obveze iz sklopljenog ugovora ili naknade gubitaka.

U ugovoru o najmu stana obvezno mora biti određen iznos najamnine, a ako naknada nije navedena, smatra se da ugovor nije sklopljen.

Prijenos stambenih prostorija prema ugovoru o areni provodi se prema potvrdi o prijenosu i prihvaćanju.

Nakon raskida ugovora o najmu stambenog prostora, najmoprimac je dužan vratiti kućište u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir normalnu istrošenost. Ugovor može sadržavati uvjet da je najmoprimac dužan izvršiti popravke prije povrata nekretnine.

Opći obrazac ugovora o najmu stambenog prostora

UGOVOR O NAJMU STAMBENOG PROSTORA g. ________________ “___”__________ ____ g. Ja, ________________________________________________________________, u daljnjem tekstu "Zajmodavac", s jedne strane, i Ja, ________________________________________________________________, u daljnjem tekstu "Zakupac", s druge strane, sklopili su ugovor o sljedećem: PREDMET UGOVORA 1.1. Ovim Ugovorom Zakupodavac se obvezuje Zakupcu dati u posjed i korištenje besplatni, izolirani stambeni prostor pogodan za stalni boravak uz naknadu određenu ovim Ugovorom. 1.2. Prema ovom Ugovoru, osigurani su stambeni prostori: __________________, ukupne površine ________ četvornih metara. m. koji se nalazi na adresi: ________________________________________________________________, u daljnjem tekstu “Prostor”. 1.3. Sljedeći građani će živjeti zajedno sa Najmoprimcem u Poslovnim prostorima prema ovom Ugovoru: _____________________________________________. 1.4. Građani koji stalno žive kod Najmoprimca imaju jednaka prava korištenja prostorija. Odnos između Poslodavca i takvih građana određen je zakonodavstvom Ruske Federacije. Najmoprimac je odgovoran Zakupodavcu za postupke građana koji stalno žive kod Najmoprimca u slučaju kršenja odredbi ovog Ugovora o najmu. NAKNADA ZA STAMBENI PROSTOR 2.1. Naknada za prostorije iznosi _______ rubalja. Upisuje se sljedećim redoslijedom i u sljedećim rokovima: ________________________________. 2.2. Jednostrane promjene u iznosu plaćanja za prostorije nisu dopuštene, osim u slučajevima predviđenim zakonodavstvom Ruske Federacije. KRETANJE GRAĐANA KOJI STALNO NASTAVLJAJU KOD NAJMOprimca 3.1. Ostali građani mogu se useliti u Poslovni prostor uz suglasnost Najmodavca, Najmoprimca i građana koji stalno žive kod Najmoprimca kao stalni stanovnici Najmoprimca. Kod useljenja maloljetne djece takav pristanak nije potreban. 3.2. Useljenje je dopušteno uz poštivanje zahtjeva zakonodavstva Ruske Federacije o normi ukupne površine stambenog prostora po osobi, osim u slučaju useljenja malodobne djece. PRIVREMENI STANOVNICI 4.1. Najmoprimac i građani koji s njim stalno žive, sporazumno i uz prethodnu najavu Zakupodavcu, imaju pravo dopustiti privremenim stanovnicima (korisnicima) boravak u Poslovnim prostorima bez naknade. Stanodavac može zabraniti boravak privremenim stanarima ako ne poštuju zahtjeve zakonodavstva Ruske Federacije o normi ukupne površine stambenog prostora po osobi. Razdoblje boravka privremenih stanovnika ne može biti duže od 6 (šest) mjeseci. 4.2. Privremeni stanari nemaju neovisna prava korištenja prostorija. Najmoprimac je odgovoran za svoje postupke Zakupodavcu. Privremeni stanari dužni su napustiti Prostor po isteku roka za boravak koji je s njima ugovoren, a ako rok nije ugovoren najkasnije u roku od 7 (sedam) dana od dana podnošenja odgovarajućeg zahtjeva od strane Najmoprimca ili svaki građanin koji s njim stalno boravi. DUŽNOSTI STRANAKA 5.1. Najmodavac se obvezuje: 5.1.1. Isporučiti Zakupcu prazan prostor u stanju pogodnom za stanovanje. 5.1.2. Obavljati pravilan rad stambene zgrade u kojoj se nalazi iznajmljeni prostor, osigurati ili osigurati Najmoprimcu uz naknadu potrebne komunalije, osigurati popravke (u slučaju najma stana/dijela stana u stambenoj zgradi - zajednička imovina stambene zgrade) i uređaji za pružanje komunalnih usluga koji se nalaze u prostoru. 5.1.3. Izvršiti velike popravke prostorija. 5.1.4. Najkasnije 3 (tri) mjeseca prije isteka razdoblja najma prema ovom Ugovoru, ponuditi Najmoprimcu sklapanje ugovora pod istim ili drugačijim uvjetima, odnosno upozoriti Najmoprimca o odbijanju obnove ugovora zbog odluke da ne iznajmiti prostor na najmanje godinu dana. Ukoliko Najmodavac nije izvršio ovu obvezu, a Najmoprimac nije odbio produžiti ugovor, smatra se da je ugovor obnovljen pod istim uvjetima i na isto razdoblje. 5.2. Najmodavac nema pravo preopremati prostor bez suglasnosti zakupca ako se takvim preopremanjem bitno mijenjaju uvjeti korištenja prostora. 5.3. Poslodavac se obvezuje: 5.3.1. Koristite Prostor samo za stanovanje, osigurajte sigurnost Prostora i održavajte ga u ispravnom stanju. 5.3.2. Plaćati najam prostora na vrijeme. 5.3.3. Sami plaćajte svoje komunalne račune. 5.3.4. Izvršite redovne popravke prostorija. 5.4. Najmoprimac nema pravo vršiti rekonstrukciju ili rekonstrukciju Prostora bez suglasnosti Najmodavca. IZNAJMLJIVANJE STAMBENOG PROSTORA 6.1. Najmoprimac ima pravo sklopiti ugovor o podzakupu. Prema ugovoru o podzakupu prostora, zakupac, uz suglasnost zakupodavca, prenosi na određeno vrijeme dio ili cijeli prostor koji je iznajmio na korištenje podzakupcu. Podzakupac ne stječe samostalno pravo korištenja Prostora. Zakupac ostaje odgovoran Zakupodavcu prema ugovoru o podzakupu Prostora. 6.2. Ugovor o podzakupu prostorija može se sklopiti pod uvjetom da se poštuju zahtjevi zakonodavstva Ruske Federacije o standardu životnog prostora po osobi. 6.3. Ugovor o podzakupu prostorija je uz naknadu. 6.4. Trajanje ugovora o podzakupu prostorija ne može biti dulje od roka trajanja ovog Ugovora navedenog u članku 7.1. ovog Ugovora. 6.5. U slučaju prijevremenog raskida ovog Ugovora, istovremeno će se raskinuti i ugovor o podzakupu Prostora. 6.6. Na ugovor o podzakupu Poslovnih prostora ne primjenjuju se pravila o pravu prvenstva pri sklapanju ugovora na novi rok. ROK NAJMA PROSTORA 7.1. Ovaj Ugovor sklapa se na razdoblje od ______ godina. 7.2. Istekom roka zakupa Prostora po ovom Ugovoru, Zakupnik ima pravo prvenstva sklopiti Ugovor o zakupu Prostora za novi rok. RASKID OVOG UGOVORA 8.1. Najmoprimac ima pravo, uz suglasnost ostalih građana koji s njim stalno žive, raskinuti ovaj Ugovor u bilo koje vrijeme uz pisano upozorenje Najmodavca 3 (tri) mjeseca unaprijed. 8.2. Ovaj se Ugovor može raskinuti sudskim putem na zahtjev Najmodavca u sljedećim slučajevima: — propust Najmoprimca da plati ugovorom predviđenu uplatu više od 2 (dva) puta nakon isteka roka plaćanja utvrđenog ovim Ugovorom; - uništenje ili oštećenje prostorija od strane zakupca ili drugih građana za čije postupke on odgovara. 8.3. Ovaj se Ugovor može raskinuti na sudu na zahtjev bilo koje od stranaka u slučaju: - ako prostor prestane biti pogodan za stalno stanovanje, kao iu slučaju njegovog hitnog stanja; - u drugim slučajevima predviđenim stambenim zakonodavstvom Ruske Federacije. 8.4. Ako, nakon upozorenja Zakupodavca o potrebi otklanjanja povrede, Zakupnik ili drugi građani za čije je postupke on odgovoran nastave koristiti Prostor u druge svrhe ili krše prava i interese svojih susjeda, Zakupodavac ima pravo raskinuti ovog Ugovora na sudu. 8.5. U slučaju raskida Ugovora sudskim putem, Zakupac i ostali građani koji borave u Prostoru u trenutku raskida Ugovora podliježu iseljenju iz Prostora. ZAVRŠNE ODREDBE 9.1. Na zahtjev Najmoprimca i drugih građana stalno nastanjenih kod Najmoprimca, a uz suglasnost Najmodavca, Najmoprimca u ovom Ugovoru može zamijeniti netko od punoljetnih građana stalno nastanjenih kod Najmoprimca. 9.2. U slučaju smrti Zakupca ili njegovog odlaska iz Prostora, Ugovor nastavlja važiti pod istim uvjetima, a Zakupac postaje jedan od državljana koji ima stalno prebivalište kod bivšeg Zakupca, međusobnim sporazumom. Ukoliko se takav dogovor ne postigne, svi građani koji stalno žive u Poslovnim prostorima postaju sustanari. 9.3. Prijenos vlasništva nad Prostorima ne podrazumijeva raskid ili izmjenu ovog Ugovora. U tom slučaju novi vlasnik prostorija postaje najmodavac prema uvjetima ovog Ugovora. Najčešća pitanja odvjetniku u vezi s ugovorom o najmu Iznajmljujem svoj stan. Koji ugovor trebam sastaviti: ugovor o najmu ili ugovor o najmu? Ako stan iznajmljujete privatnoj osobi, tada se sklapa ugovor o najmu. Ako iznajmljujete smještaj pravnoj osobi za njezine zaposlenike, tada se sklapa ugovor o najmu. Ako je u ugovoru sklopljenom na 1 godinu određen iznos plaćanja, može li ga najmodavac po vlastitom nahođenju povećati i s čime? Visina plaćanja po ugovoru o poslovnom najmu utvrđuje se samo ugovorom. Ako u ugovoru nije naznačena mogućnost jednostranog povećanja naknade. onda najmodavac nema pravo to činiti za cijelo vrijeme važenja ugovora. Učitelj koji radi u ruralnom području iznajmljuje stan od fizičke osobe - vlasnika stana. Kakav ugovor je potrebno sklopiti da bi učitelj dobio naknadu za plaćanja u skladu s važećim zakonskim propisima? U tom slučaju sklapa se ugovor o poslovnom najmu stambenog prostora. Koju vrstu ugovora o najmu trebam odabrati ako svoj stan želim iznajmljivati ​​drugim osobama? Za svoju situaciju možete uzeti uzorak ugovora o komercijalnom najmu stambenog prostora.