Чем плохо продавать квартиру по ипотеке. Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли? Можно ли продать квартиру в ипотеке

Содержание

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вероятные схемы продажи:

• Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
• Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
• Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
• Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Как продать ипотечную квартиру

Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

1. продавец – залогодатель;
2. банк – залогодержатель;
3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Досрочное погашение

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

• рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
• положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
• получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.

Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.

Продажа квартиры самостоятельно

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую. После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры. Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Продажа долговых обязательств

Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод). Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен. Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства.

Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Крупный игрок сферы ипотечного финансирования, Сбербанк не отказывает своим клиентам, оказываясь сам в выигрыше, получая выгоды от нового кредитного договора. Если вашу причину перепродать жилищный залог (например, вы не способны обслуживать долг) сочтут уважительной, банк даст согласие, чтобы получить обратно свои вложения. Банком создана электронная площадка для реализации активов, в том числе и частных лиц, для информирования о продаваемом имуществе максимально возможного количества желающих.

Гарантировать условия, аналогичные тем, что были у первоначального заемщика, учреждение не может. Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка возможна на условиях:

• Уплаты полного долга приобретателем, для чего с ним нужна предварительная письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца завершения сделки.
• Перекредитования новым лицом при заключении, что он соответствует требованиям программ.
• «Мягкого» варианта. Если клиент не нашел средства и способы для полного расчета до реализации залога, по соглашению о намерениях он получает задаток и справку от банка о снятии отягощения. По обновленной выписке от регистратора завершается расчет и оформление права другого собственника.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:

• процент – от 12 годовых;
• первоначальная доля платежа – от 20%;
• срок – до 30 лет.

Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга. Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах. Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.

Как продать квартиру с ипотекой

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

1. Паспорта собственников жилья.
2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости - ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать .

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое. Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера. В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.

Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о но лишь с согласия банка. Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Отчуждаем недвижимость у банка

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае - будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости - до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры - покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой - оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита. В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности. Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант - самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй - продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Приобретая квартиру в ипотеку, владелец обязуется выплачивать ее полную стоимость банку в течение длительного времени (15-20 лет). Все это время хозяином квартиры считается банк, и только он вправе распоряжаться данным имуществом. Однако все же продать квартиру в ипотеке очень даже реально, но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Многие « ипотечники » даже не задумываются о том, что их квартиру можно продать. Это абсолютно законно, только очень проблематично. Но в жизни случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают владельца детально изучить все этапы и начать планировать будущую сделку.

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки. Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.

Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной. Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:

• Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
• Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
• Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
• Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
• Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры – дело непростое, требующее много терпения и выдержки. Необходимо тщательно разобрать все возможные способы продажи и выбрать самый оптимальный для продавца вариант. Рассмотрим 4 основные варианта продажи ипотечной квартиры.

Досрочное погашение займа

Данный способ продажи ипотеки считается относительно простым и выгодным. Многие выбирают именно такой вариант. Сложность только состоит в том, чтобы найти такого покупателя, который согласится на сделку купли-продажи обремененной квартиры и выплатит почти всю сумму задатком.

Этапы проведения сделки:

Продажа с помощью банка

В этом случае покупателя на квартиру ищет сам банк. Но он заинтересован только возвратом собственных средств, и поэтому вполне вероятно, что после продажи банком квартиры вряд ли что-то останется бывшему хозяину.

Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.

Порядок действий владельца:

• Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
• Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
• Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
• Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
• Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Этот способ подразумевает самостоятельное оформление всех документов, снятие обременений и прочих этапов сделки и продавцом, и покупателем, без внедрения третьих лиц.

Обратите внимание! Не вздумайте скрывать от покупателя тот факт, что квартира находится под залогом у банка, и она у вас обременена ипотекой. Даже если вы постепенно будете выдавать истинную информацию, у покупателя возникнут сомнения на счет чистоты сделки, и он в дальнейшем изъявит желание прекратить с вами сотрудничество.

Порядок действий:

• Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
• Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
• Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
• Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
• Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
• Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Такой вариант продажи ипотеки предполагает классическое перекредитование. Заемщик (владелец ипотеки) вправе передать долговые обязательства (свою ипотеку) другому лицу (если оно согласно взять на себя этот долг).

Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

Далее все по схеме:

• Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
• Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
• Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
• Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Основной процедурой перерегистрации ипотеки занимается банк. От заемщика необходимо только согласие и подписание соглашения о передаче долговых обязательств.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке (видео)

Смотрите видео о способах продажи квартиры, обремененной ипотекой. Специалист очень грамотно и доступно раскрывает все способы и нюансы продажи.

Какие документы необходимы

Для проведения процедуры продажи ипотечной квартиры понадобится подготовить пакет документов. Он включает в себя:

• Паспорта заемщика и покупателя.
• Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
• Договор купли-продажи.
• Договор задатка.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
• Закладная по займу.
• Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
• Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

Этапы продажи ипотечной квартиры (видео)

В данном видеоролике можно подробнее познакомиться с этапами продажи ипотечной квартиры.

Риски для покупателя

Самым главным риском для покупателя при покупке ипотечного жилья является предоставление денежных средств еще до момента составления договора купли-продажи квартиры. Он рискует потерять крупную сумму денег. Неопытному покупателю легко может попасться профессиональный мошенник. Но если сделка сопровождается специалистами (риелтором или юристом), то данный риск сведен к нулю.

Риски для продавца

Как таковые риски для продавца ипотечной квартиры отсутствуют, ведь весь процесс купли-продажи контролируется самим банком - самым заинтересованным лицом в этом непростом деле. И в случае мошеннических действий со стороны покупателя, только банк понесет серьезные финансовые убытки. Но за последние годы данный вид сделок с ипотечной недвижимостью стал контролироваться многими государственными органами. И в случае обмана мошенник сразу вычисляется и несет соответствующее наказание. В итоге основным риском для продавца можно считать только зря потраченное время и силы.

Процесс продажи квартиры в ипотеке считается долгим, сложным, но зато с минимальными убытками и рисками. Если детально разобраться во всех этапах сделки, то это значительно упростит проведение данной процедуры.

Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

Важно знать , что продажа жилья в ипотеку предусматривает обязательное оформление права собственности на покупателя.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Важно знать , что в таких сделках существует риск потери задатка, который будет передан продавцу покупателем. В любом случае, перед продажей, подписывается предварительный договор, а только потом банк начинает проводить проверку. Если идет отказ в выдаче кредита, значит, покупатель автоматически не может совершить сделку, и задаток ему не возвращается.

Процедура продажи

Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

1. Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы . Перечень их будет приведен ниже.
2. Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки . Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
3. Следующий шаг . Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
4. Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
5. Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи , и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

Важно понимать , что разные банки могут устанавливать свои дополнительные требования к страхованию ипотечного жилья.

Перечень необходимых документов

Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

• свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
• выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
• техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
• выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
• справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
• если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
• в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.

Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

Важно отметить , что особенности таких документов как справка о прописанных (выписка из домовой книги), а также документ об отсутствии долгов по коммунальным услугам имеют ограниченный срок действия не более 2-3 месяцев. Поэтому их лучше заказывать перед заключением сделки.

Некоторые нюансы таких сделок

В принципе, как видно из вышеописанного ничего сложного в продаже квартиры по ипотечному кредитованию нет. Но есть отличия в оформлении такого кредита в некоторых крупных банках, а также отдельного внимания заслуживают вопросы военной ипотеки, и продажи квартиры, которая уже находится в залоге у кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеку через ВТБ 24

ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

Важно понимать , что лучшие кредитные условия в ВТБ 24 (минимальный процент) представляются тем гражданам, у которых открыты зарплатные или другие кредитные карты в этом банке.

В Сбербанке

Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

Важно знать , что в некоторых случаях продавец и покупатель могут договориться между собой, что последний компенсирует потерянные при обналичивании средства бывшему собственнику.

В военную ипотеку

Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

К ним следует отнести следующие требования:

• жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
• дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
• все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
• сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

Как продать ипотечную квартиру?

Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

Первый нюанс состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

Важно запомнить , что бывают ситуации, что после оформления договора купли-продажи на недвижимость, взятую в ипотеку, банковское учреждение не переводит денежные средства, хотя право собственности оформлено уже на нового хозяина. Паниковать не нужно, просто надо обратиться в государственный реестр и сообщить его должностным лицам, что средства не были перечислены. Они автоматически обязаны аннулировать регистрацию права собственности и восстановить его за продавцом.

Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности . Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.