Оценка стоимости земельных участков. Доходный подход к оценке земельного участка

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.

Область применения метода:
- оценка застроенного участка;
- оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);

Для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.
Техника остатка для земли является техникой затратного подхода, но использует также капитализацию дохода. Основные предположения и допущения:
- земля сохраняет свою стоимость, доход от земли предполагается постоянным;
- здания и сооружения имеют конкретный конечный срок экономической жизни;
- известен или может быть рассчитан чистый операционный доход, который генерирует или может генерировать собственность;
- есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений;
- рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии;
- рекапитализация зданий предполагается по известным моделям (Ринг, Инвуд, Хоскольд);
- стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью.

В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле

Рыночная стоимость VB улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя). Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента, а дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.

Если обозначить размер инвестиции в проект в t-й период через Et, то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- оценка их рыночной стоимости (восстановительная стоимость минус совокупный износ);
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Оценка общего чистого операционного дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- чистый операционный доход (чистый доход от эксплуатации). Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при 100%-ной ее заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения в здании/сооружении) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов: постоянные, не зависящие от уровня заполняемости объекта; и переменные, зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого операционного дохода из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Пример 17.6. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений г- 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Решение

Пример 17.7. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет, в лице Комитета по земельным ресурсам; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

Решение
1. Оценка объекта производится в условиях:
- отсутствия рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
- пассивного состояния рынка купли-продажи нежилых зданий;
- наличия рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке, право собственности на который оценивается.

2. Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для реализации этого метода необходимо определить:
а) величину чистого операционного дохода (ЧОД) от улучшений
земельного участка;
б) величину стоимости улучшений земельного участка;
в) величину коэффициента капитализации для улучшений;
г) величину чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку;
д) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельного участка (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
ж) итоговую стоимость земельного участка. Рассмотрим последовательно эти этапы.

Определение величины чистого операционного дохода ЧОД

1 Основание - технический паспорт БТИ.
2 При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
3 Типичная величина операционных расходов на этом сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10% до 30% от действительного валового дохода и включает в себя арендную плату за землю, налог на имущество, налог на землю и другие условно-постоянные расходы.

Определение стоимости улучшений

Стоимость улучшений определяется затратным подходом как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за минусом накопленного износа. Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя. На дату оценки не выявлено негативное влияние внешних по отношению к объекту факторов. Поэтому величина внешнего устаревания принята равной нулю. Расчеты выполнены в соответствии с методологией затратного подхода, и стоимость улучшений оценена в 35 001 929 руб. или 1 228 138 дол.

Определение коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Этот метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид

где N01 -чистый операционный доход от объекта недвижимости;
V - рыночная стоимость объекта недвижимости.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

№ п/п Объект	Цена предложения, дол.	Проектируемый ЧОД дол./год 2	Коэффициент капитализации
			0,21
			0,20
			0,24
			0,19
	500 000	105 000	0,21
	250 000	50 900	0,20
	270 750	49 000	0,18
	6 126 400	1 097 400	0,18
	250 000	79 850	0,32

1 На самом деле эта формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.

Как видно из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18 + 0,32) : 9 ≈ 0,215.

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 0,215 ± 1,94 х а. Поскольку для нашей выборки а = 0,043, то доверительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.

Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, так как оно не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции, принимается равным среднеарифметическому значению:

С = (0,21 + 0,20 + 0,24 + 0,19 + 0,21 + 0,20 + 0,18 + 0,18): 9 ≈ 0,202.

Определение коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком
Коэффициент капитализации для земли определен методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка определена по ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала на приобретение права собственности на земельные участки равен 8% годовых. Эта величина определена путем опроса потенциальных покупателей, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации для земли равен 16% годовых.

С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 3 000 000 (три миллиона) дол.
Рассмотренный выше пример следует рассматривать как учебный, так как здание в нем имело достаточно большой износ. В действительности это обстоятельство в некоторой степени противоречит философии метода остатка.
Стоимость земли по определению не зависит от того, как она обустроена на момент оценки. Стоимость земли определяется ее доходным потенциалом - местоположением, а проявляется через наиболее эффективное использование земли.

Суть метода остатка для земли состоит в том, что рыночная стоимость земли определяется на основе дохода, который остается после удовлетворения потребностей в получении дохода от улучшений. Улучшения при этом должны соответствовать наиболее эффективному использованию земли.

Улучшения могут соответствовать наиболее эффективному использованию земельного участка, но иметь разную степень износа. Чем выше износ объекта, тем ниже его потенциальная доходность. Можно показать, что не совсем корректно оценивать землю с использованием метода остатка, если на ней находится здание с большим совокупным обесценением.

Таким образом, метод остатка лучше всего использовать, когда здание соответствует наиболее эффективному использованию земли и имеет износ, как правило, не превышающий 10-15%, так как такой износ практически не влияет на изменение доходности оцениваемого объекта недвижимости.

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:
У _ 1 - У В х ВВ УЬ
где УЬ - оценка рыночной стоимости земельного участка; I - чистый операционный доход; УВ - рыночная стоимость улучшений; ВЬ - коэффициент капитализации доходов от земли; Вв - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
- расчет остаточной стоимости существующих или полной вос-становительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным исполь-зованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность дей-ствительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные - зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас-считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.
Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу-ществленных проектов.
Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).
В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка - норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти-рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.
Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка
Пример 1
Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) - $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости - $725760.
Требуется определить стоимость земли
Решение:
1. Определение величины коэффициента капитализации для улуч-шений
Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
к _ N01
У,
где; К - коэффициент капитализации; N01 - чистый операционный доход от объекта недвижимости; У - рыночная стоимость от объекта недвижимости.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом:
№
объекта Цена предложения, $ Прогнозируемый чистый операционный доход, $/ год* Коэффициент
капитализации
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* чистый операционный доход был спроектирован исходя из условий чистой аренды.
Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена мате-матическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
а, Е"2
V N,
где: а - среднее квадратичное отклонение; С - среднеарифметическое значение ряда:
С = ЪС
С N
где; С1 - г-ое значение ряда; N - количество членов ряда.
С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18+0,32) / 9 = 0,215
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со-ставляет 0,215 ± 1,94 х а. Для нашей выборки а = 0,043. Отсюда дове-рительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.
Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифме-тическому значению:
С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18) / 9 = 0,202
2. Расчет величины чистого операционного дохода относящегося к земельному участку

1 Общий чистый операционный доход $725760
2 Стоимость улучшений $1228138
3 Коэффициент капитализации для улучшений 0,202
4 Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2х3) $248084
5 Чистый операционный доход, относящийся к земле (1-4) $477676
3. Определение величины коэффициента капитализации дохода от земли
Коэффициент капитализации дохода от земли, определен методом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка, равная ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности, составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в право собственности на земельные участки равен 8% годовых. Данная величина, определена путем опроса потенциальных покупателей права собственности на земельные участки, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 16% годовых.
4. Итоговый расчет стоимости земельного участка
№ п/п Элемент анализа Значение
1 Чистый операционный доход, относящийся к земле $477 676
2 Коэффициент капитализации дохода от земли 0,16
3 Рыночная стоимость земли (1/2) $2 986 000
С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет: три миллиона (3 000 000) долларов США.
Пример 2.
Условия задачи. Полная восстановительная стоимость прогнози-руемых улучшений - $537 895. Общий чистый доход от объекта не-движимости -$98 679. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%.
Расчет:
1 Коэффициент капитализации для улучшений (16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Доход, приходящийся на улучшения $537 895 х 0,1692 = $90 990
3 Доход, приходящийся на земельный участок $98 679 - $90 990 = $7 689
4 Рыночная стоимость земельного участка $90 990/0,1683 = $45 687.

Метод остатка применяется независимыми экспертами нашей компании при оценке участков, подлежащих застройке доходной недвижимостью. Также данный метод может применяться для работы с участками (оценка для банка , продажи или покупки), на которых уже имеются постройки для бизнес-целей. Если земля пустует, но в будущем ее владелец предполагает застройку для получения дохода, в процедуре оценки мы задействуем метод остатка.

Характеристика метода

В оценочной практике существует принцип, согласно которому земля может иметь остаточную продуктивность, если на ней были возведены здания за счет привлечения дополнительного капитала, управленческих и рабочих сил. В этом случае приоритет распределения доходов получают построенные на земле объекты, а прибыль, которая осталась от покрытия расходов на приобщение дополнительных ресурсов и капитала, распределяется на земельный участок.

В межрегиональном союзе оценщиков такие методы работы называют стоимостью остатка. Когда такой способ применяется в оценке земельных активов, специалисты анализируют, кроме прочих параметров, статьи доходов и расходов.

Если разбирать данный метод на составляющие, процедура выглядит следующим образом:

1. Проведение анализа дохода «чистыми», который получен от эксплуатации земли с целью прибыли.
2. Из данного дохода вычитаются траты на необходимые улучшения.
3. Средства, оставшиеся после всех финансовых манипуляций, именуются остаточными, и поступают на счет земельного участка, после чего происходит капитализация счета, снимаются показатели стоимости земли.

Такой метод имеет ограниченное применение - только доходные имущественные объекты. Если для нового (незастроенного) участка не требуется большое количество допущений, также может применяться метод остаточной стоимости.

Условия применения метода

Если на земельном участке присутствуют сооружения, они должны использоваться максимально прибыльно.

• Мы не рассматриваем временные постройки из легких материалов в качестве высокой эффективности использования;
• Необходимо с точностью рассчитать траты на возведение сооружений на оцениваемой земле, а также стоимость капитальных построек , при этом должен учитываться период эксплуатации зданий;
• Имея сведения о годовой прибыли от сдачи объекта недвижимости и его построек, рассчитываются ставки на аренду (они должны соответствовать актуальным ценам на рынке).

Как применяется метод на практике

В своей практике оценщики пользуются 2-мя остаточными методами. Первый вариант - определение суммы оставшейся прибыли, которая принадлежала земельному участку. Вариант № 2 - рассчитывается остаток стоимости, который также относится к земле.

В какой последовательности рассчитывается стоимость земли, если применяется вариант № 1? Производится стоимость следующих параметров:

• Замещение улучшений;
• Чистая прибыль, полученная от объекта недвижимости;
• Средства, потраченные на улучшения за весь год;
• Остаток чистого дохода для участка в целом;
• Рыночная стоимость земли .

На начальном этапе экспертом производится расчет стоимости «замещения» улучшений, которые соответствуют принципам эффективного использования участка. Воспроизводственной стоимостью называются затраты на возведение объекта, характеристики которого аналогичны оцениваемому объекту. Учитывается вид строительных материалов и технологии возведения сооружений. Также в расчет принимается амортизация объекта. Стоимостью замещения - это деньги, потраченные на строительство объекта, имеющего схожие параметры.

Как и с другими методами, например, оценка квартиры , дома, иного имущества, эксперты анализируют современный рынок, в особенности данный его сегмент. Ставки, тарифы, доходы от эксплуатации, характеристики участка, - в расчете участвуют все ценовые и физические параметры.

Мы с этим справимся!

Компания «ИНЕКС» предлагает услугу - независима оценка земли и другие виды экспертизы в Москве и Московской области. В своей работе мы строго соблюдаем федеральные стандарты оценки, поэтому в нашем экспертном заключении выведен наиболее точный итог. Мы гарантируем вам высокое качество и скорость работы, юридическую безупречность и конфиденциальность.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий :

3.расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4.расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5.расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1.расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2.расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3.расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4.расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Пример 1. Объект оценки: земельный участок, принадлежащий ООО «Интерпласт».

1. Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:

Информация по земельному участку
1 . Общая площадь	3 000 м 2
2. Целевое назначение	Эксплуатация существующего административного здания
3. Рельеф участка	Ровный
4. Улучшения земельного участка	Пятиэтажное капитальное здание
Информация по улучшениям
1. Транспортная доступность, удаленность от центра города	Хорошая, находится в центре города
2. Площадь общая	2 400 м 2
3. Структура улучшения	Первый этаж площадью 490,2 м 2 Второй этаж площадью 420,2 м 2 Третий этаж площадью 480,7 м 2 Четвертый площадью этаж 420,1 м 2 Пятый этаж площадью 580,6 м 2
4. Назначение	Административное
5. Строительный материал	Кирпич
6. Санитарные, электротехнические устройства:	отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электричество газовые плиты
7. Физическое состояние	Отличное - помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
8. Имущественные права	Полное право собственности
9. Дата получения информации	октябрь 2001г.

Описание методики

Для оценки земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки данным методом необходимо определить:

а) величину общего чистого операционного дохода (ЧОД);

б) величину стоимости улучшений земельного участка;

в) величину коэффициента капитализации для улучшений;

г) определение величины чистого операционного дохода относящегося к улучшениям.

д) величину чистого операционного дохода относящегося к земельному участку;

е) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого правом собственности на землю;

ж) итоговую стоимость земельного участка.

Рассмотрим данные этапы подробно.

А) Определение величины чистого операционного дохода

В результате анализа аренды нежилых помещений была выявлена средняя ставка арендной платы 420 $ за 1 м 2 в год.

Б) Определение величины стоимости воспроизводства улучшений.

Стоимость улучшений определяется в 2 этапа.

На первом этапе определяется сумма затрат на создание улучшений (стоимость строительства).

На втором - величина накопленного износа.

Б.1. Определение стоимости строительства.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый посредством Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

2) Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен 69-72 г. (С69 та) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

С 69 = С таб.69 х П к1 ;

где К1 - поправочные коэффициенты на следующие факторы:

Месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

Отличия по типам основных несущих конструкций;

Расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС 69 = С 69 х V,

где V - расчетный объем здания (или общая площадь);

С 69 - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

ПВС текущая = ПВС 69 х И 69/84 х И 84/тек. х (1 + С ндс) х Н пр

где ПВС текущая - полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС 69 - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И 84/тек - индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на дату оценки;

С ндс - ставка налога на добавленную стоимость (если НДС не учтен в И 84/тек)

Н пр - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес.

Расчет восстановительной стоимости улучшений земельного участка

№ п/п	Элементы анализа	Улучшения земельного участка
1	2
1	Характеристика конструктивных элементов здания	фундамент: бутобетонный стены: кирпич перекрытия: ж/б крыша: оцинкованное железо полы: дощатые, плиточные, рулонные материалы, мозаичные проемы: двойные створные, филенчатые внутренняя отделка: штукатурка и масляная окраска, мозаика и др.
2	Обоснование	УПВС № 34, табл. 2
3	Значение стоимости 1 м 3 объекта-аналога (руб.)
4	Корректировка ПВС при отличии объекта-аналога от объекта экспертизы (руб.)
4.1	на строительный объем		0
4.2	на этажность		0
5	Значение ПВС с учетом поправок (руб.) (3+4.1+4.2)		35,6
6	Объем здания (м 3)		73 457
7	Индекс удорожания И 69/84		1,2
8	Индекс удорожания И 84/тек		13,348
9	Коэффициент учитывающий НДС		1,18 (0,18)
10	Норма прибыли инвестора		1,2
11	ПВС текущая (руб.) (5х6х7х8х9х10)		60 317 471

Б.2. Определение величины накопленного износа .

Производится в несколько этапов, к которым относятся:

1) определение величины устранимого физического износа;

2) определение величины неустранимого физического износа;

3) определение устранимого функционального износа;

4) определение неустранимого функционального износа;

5) определение величины внешнего износа.

1) Определение величины устранимого физического износа

К устранимому физическому износу можно отнести те недостатки строительных конструкций, элементов здания, которые появляются из-за плохой эксплуатации, поэтому еще его называют отложенным ремонтом.

Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Поэтому устранимый износ недвижимых активов, оценивается с использованием "Правил оценки физического износа..." ВСН 53-86 (Р) Госгражданстроя (Издан официальное). Согласно п. 1.2 «Общих положений» ВСН 53-86 (Р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или зданию в целом, и их восстановительной стоимости".

Согласно данным правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания.

Расчет устранимого физического износа улучшений земельного участка

Наименование конструкции	Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости	Признаки износа	Примерный состав работ по устранению	Устранимый физический износ, %	Определение устранимого физического износа, $
1 . Фундамент	0,05	искривление горизонтальных линий цоколя без признаков осадочных деформаций	Затирка трещин. Устранение повреждений отделочного слоя цоколя	30	60 317 471 х 0,3 х 0,05=904762
2. Стены и перегородки	0,15	отдельные трещины и отпадения штукатурки	ремонт штукатурки, заделка трещин	15	60 317 471 х0,15х0,15 = 1357143
3. Перекрытия	0,14	отдельные трещины в растянутой зоне	восстановление путем инъекции цементного раствора в трещины, нанесение цементной штукатурки	25	60 317 471 х0,25х0,14=2 111 111
4. Кровля	0,05	отдельные протечки, ослабление крепления отдельных листов	постановка заплат и заделка в местах повреждений	15	60 317 471 х0,15х0,05=452381
5. Полы	0,06	мелкие повреждения и незначительная усушка истертость в ходовых местах	циклевка отдельных участков, замена Поврежденных полотен	10	60 317 471 х0,1х0,06=361904
6. Проемы	0,05	оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах мелкие трещины, щели в притворах, замазка местами отстала	ремонт переплетов, укрепление соединений	30	60 317 471 х0,3х0,05=904762
7. Лестницы	0,02	редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил	затирка трещин, ремонт перил	20	60 317 471 х0,2х0,02=241270
8. Отделочные работы	0,05	местные единичные повреждения, волосяные трещины	затирка трещин, покраска	10	60 317 471 х0,1х0,05=301587
9. Санитарно-технические устройства	0,09	ослабление мест присоединения приборов	уплотнение соединений, ремонт труб местами	15	60 317 471 х0,15х0,09=814286
10. Кондиционирование воздуха	0,03	засорение воздухопроводов	прочистка и ремонт воздуховодов	25	452381
11.Электроосвещение	0,06	не выявлены	-	0	0
12. Электротехнические устройства	0,09	ослабление закрепления отдельных приборов	крепление приборов	10	542 857
13. Механические устройства сцены	0,08	не выявлены	-	0	0
14. Звукотехнические слаботочные устройства	0,03	не выявлены	-	0	0
15. Кинопроекционные устройства	0,01	не выявлены	-	0	0
16. Прочие работы	0,04	не выявлены	-	0	0
Итого устранимый износ (руб.)					8 444 444

2) Определение величины неустранимого физического износа

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Неустранимый физический износ делится на:

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей нормативной жизни элемента. При этом общая нормативная жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов. Долгоживущие элементы – такие элементы, остаточная жизнь которых совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к его общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу)

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.

Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

• -подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
• -расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
• -расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
• -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
• -расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.

Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

• -потенциальный валовой доход;
• -действительный валовой доход;
• -операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
• -чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные -- не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные -- зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.

Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).

В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка -- норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.

Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка

Условия задачи . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) -- $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости -- $725760.

Требуется определить стоимость земли

Решение:

1. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений

Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.