Доходный подход к оценке земельных участков. Оценка стоимости земельных участков

Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима:

Целевое назначение;

Форму собственности;

Разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законо­дательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Форма собственности многообразна. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований. В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность. Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременении и иных условий, установленных законом и дого­ворами.

Разрешенное использование земельного участкапредставляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения

Билет №12. Ставка капитализации и методы ее расчета при оценке имущества предприятия. Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R). Методы расчета. 1Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости. Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей. 2. Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала. 3. Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства. Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям, как банка, так и инвестора. 4.. Метод физических составляющих - земля и улучшения. Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений).

31. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз): Соб=Сзу+Свс-Сиз. Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением. Методы расчета : 1. Метод количественного анализа (сметный способ) -составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств, накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. 2.Поэлементный способ расчета-модификация количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1куб.м кирпичной кладки, 1кв. м кровельных покрытий и т.п.). 3.Метод сравнительной единицы-сравнение стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. 4. Индексный способ - определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Билет №13. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

32 Понятие и оценка физического, функцион.и внешнего износа объектов недвижимости Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Существует взаимосвязь между физическим износом, эффективным возрастом и сроком экономической жизни объекта недвижимости. Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ) составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранимыми и неустранимыми функциональными недостатками.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Для оценки износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате;

метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

метод парных продаж;

метод срока жизни.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат необходим для поддержания здания в хорошем состоянии - данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Билет №14. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Средняя величина прогнозного периода для России 3-5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Таким образом: ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. 3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

33. Нематериальные активы - активы, используемые для получения дохода в течение дохода в течение длительного периода времени (не менее одного года) либо не имеющие материально-вещественной формы либо материально-вещественная форма которых не играет существенный роли в процессе их эксплуатации.

В составе НА выделяет 4 группы:

1. Интеллектуальная

2.Имущественные права .

3.Отложенные или отсроченные расходы :

4. «Гудвилл»

Доходный подход в оценке стоимости НА основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования НА. ДП включает: использование методов «избыточных прибылей», ДДП, капитализации прибыли.

Метод «избыточных прибылей» основан на предположении, что эти прибыли приносят предприятию неотражаемые в балансе НА. Основные этапы оценки НА методом избыточных прибылей

1. Определение рыночной стоимости МА

2.Расчет нормализованной прибыли оцениваемого предприятия.

3. Определение средней по отрасли дохода на МА или СК.

4. Расчет ожидаемой прибыли, которую может принести предприятие от использования МА. (1 этап * 3 этап)

5.Определение избыточной прибыли. Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль (2 этап - 4 этап)

6. Расчет стоимости НА путем деления избыточной прибыли на ставку капитализации.

7. Стоимость НА добавляют цену продаж предприятия.

Сложной проблемой при использовании метода избыточной прибыли является выбор ставки капитализации.

Билет №15. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпронозный период используют определенный способ расчета его стоимости: - Метод расчета по ликвидационной стоимости применяется, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов; - Метод расчета по стоимости чистых активов используется для стабильного бизнеса; - Метод предполагаемой продажи состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний; - Модель Гордона капитализирует годовой доход постпрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации. Модель Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период, расчет конечной стоимости в соответствии с данной моделью производится по формуле:

где: FV –стоимость предприятия в постпрогнозный период; CF n +1 – денежный поток в первый постпрогнозный год; i – ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы прироста денежного потока.

34. Использование затратного и сравнительного подходов для оценки НМА.Нематериальными активами признаются приобретённые и (или) созданные налогоплательщиком результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на них), используемые в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течении длительного времени (исключительное право патентообладателя на изобретения, промышленный образец, полезную модель; исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных;имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем; исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров). В оценке нематериальных активов можно использовать три основных подхода: доходный, затратный и сравнительный. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными нематериальными активами. Сравнительный подход может применяться для тех видов нематериальных активов, сделки по которым часто совершаются на рынке. Исходной информацией для расчета стоимости объекта служат цены продажи аналогичных объектов. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. При использовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как сумма затрат на их создание, приобретение и введение в действие.Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например): для исчисления налога на имущество;для целей страхования отдельных составляющих имущества;при судебном разделе имущества между собственниками;при распродаже имущества на открытых торгах. Гл. признак затратного подхода -- это поэлементная оценка, то есть оцениваемые нематериальные активы расчленяются на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всех нематериальных активов получают суммированием стоимостей его частей.

Билет №16. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, выбор которых зависит от типа денежного потока, который используется для оценки в качестве база. Так, наиболее распространенные методики расчета ставки дисконта:- для денежного потока для собственного капитала: 1)модель оценки капитальных активов (САРМ – Capital Asset Pricing Model) и 2)метод кумулятивного построения; - для денежного потока для всего инвестированного капитала: модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – Weighted Average Cost of Capital).В соответствии с моделью оценки капитальных активов – САРМ – ставка дисконтирования находится по формуле:

R = Rf + β (Rm – Rf) + S 1 + S 2 + С, где:

R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); Rf – безрисковая ставка дохода; β – бета-коэффициент (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими процессами, происходящими в стране); Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); S 1 – премия за риск инвестирования в малые предприятия; S 2 – премия за риск, характерный для отдельной компании; C – страновой риск.

©2015-2019 сайт
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-12-07

5. Метод остатка для оценки земли

Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;

в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;

е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;

Сс – рыночная стоимость улучшений;

rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений

При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.

Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.

Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.

До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.

Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.

2.8 Согласование результатов оценки

Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.

Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.

Метод средней арифметической

Стоимость объекта определяется по формуле:

С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;

Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.

Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.

Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:

С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2

С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи

С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.

Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.

Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений

Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта

Степень значимости	Важность метода оценки	Объяснения
1	2	3
1	Одинаковая важность	Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели
3	Незначительное преобладание значимости одного метода над другим	Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно
5	Существенное или значительное преимущество	Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов
7	Очевидное или явное преимущество	Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим
9	Абсолютное преимущество	Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения между двумя соседними суждениями	Ситуация, когда необходимо компромиссное решение
Обратные величины приведенных выше нулевых величин	Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение

Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.

Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.

Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.

Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»

Метод остатка - один из видов оценки собственности (как правило, земельного участка), осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.

Метод остатка - способ, применяемый для оценки застроенных -объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить сам по себе. С помощью метода остатка можно определить наиболее эффективный и выгодный способ применения участка земли.

Метод остатка: сущность, условия применения

По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость (сооружения и здания), отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли.

В практике эту вариант расчета называют методом остатка (более полная версия - метод остаточной стоимости). В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости. Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.

Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход. Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений.

При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:

Имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;

Общая стоимость конструкций, возведенных на участке, или будущие расходы на строительство объекта могут быть точно рассчитаны. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;

Чистый операционный доход, на который можно рассчитывать от применения объекта недвижимости, заранее известен. При этом арендные ставки по объекту нужно считать с учетом рыночных ставок.

В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:

Вычисление остаточной прибыли, приходящейся на земельный участок;
- расчета остаточной стоимости, относящейся к земле.

Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно.

Метод остатка: особенности расчета

Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:

1. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка. При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.

Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих - косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена (инвестора). При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций (улучшений) участка.

В параметр суммарного накопленного износа можно включить такие параметры, как функциональный, физический и внешний (экономический) износ объекта недвижимости, находящегося на интересующем участке земли. Расчет производится так:

Накопленный износ = 1 - (1 - Функциональный износ)*(1-Физический износ)*(1-Внешний износ).

Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа (внешнего, физического и функционального). При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка.

Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения (здания). Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.

2. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке . За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:

Сначала производится оценка потенциального валового дохода, а именно средств, который можно получить с имущества при его сдаче в аренду ( и потенциальные потери в учет не берутся). Как правило, параметр ПВД напрямую зависит от площади объекта, который арендуется, и величины арендной платы.
Формула для расчета следующая:

ПВД = S*A,

где S - площадь здания, которое сдается в аренду, м2;
А - размер ставки аренды за «квадрат» площади.

Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;

Далее рассчитываться второй по важности параметр - действительный валовой доход. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка (с сооружениями или без них). При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:

ДВД = ПВД - потери.

Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле (гостинице), то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыль - Потери.

На заключительном этапе производится расчет подразумеваемых затрат на замещение и операционных расходов. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания (сооружения) и воспроизводства прибыли.

По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД. Формула следующая:

ЧОД = ДВД - Затраты на замещение - .

3. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года . Расчет ЧОД производится путем перемножения двух показателей - коэффициента капитализации прибыли на стоимость замещения (воспроизводства) улучшений.

Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:

Данные о стоимости сделок и прибыли на базе репрезентативной выборки по каждому из объектов;
- условия и источники финансовых вливаний;
- возможность проведения точного прогноза по отношению к общей цене объекта недвижимости по завершении прогнозного периода.

Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:

Метод расчета, когда возмещение капитальных расходов берется в учет;
- метод анализа рыночной выжимки.

Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производствен­ным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых. Использова­ние техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который прихо­дится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

NOI в = V в R в , (1)

где V в (Value – англ.) - текущая стоимость зданий и сооружений;

NOI в (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R в – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

Rв = R возм + R L , (2)

где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R L – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

NOI L = NOI - NOI в, (3)

где NOI L - чистый операционный доход, относимый к земле;

NOI - общий чистый операционный доход;

NOI в - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

где V L – остаточная стоимость земли;

NOI L – остаточный чистый операционный доход от земли;

R L - коэффициент капитализации для земли.

Пример 1

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 10%.

Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.

Таблица 13

Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.

Пример 2

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить авто­заправочную станцию (АЗС) на три колонки.

Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.

Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:

В течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;

Одна заправка в среднем равна 20 литрам;

Чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.

Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

1. Доходным подход ж оценке недвижимости

   Реферат >> Государство и право

   10 Методы оценки земли Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход . Сравнительный подход . Затратный подход I □ ЮЛ о Специфика земельного ...

2. Оценка застроенных земельных участков

   Дипломная работа >> Экономика

   Улице. 2.6 Доходный подход к оценке земельных участков Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется...

3. Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственно

   Реферат >> Экономика

   ... методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов . В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода ...

4. Оценка бизнеса (1)

   Учебное пособие >> Экономика

   ... , участка земли с существующими улучшениями. 7.2. Методы оценки земли Экономическое содержание доходного подхода . Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды , позволяющие получить оценку стоимости...

5. Оценка стоимости земельного участка (1)

   Отчет по практике >> Экономика

   Объекта оценки методом остатка для земли: Для определения стоимости земельного участка методом остатка для... подходов находится расчетный вес данного подхода . Обоснование присвоение весов Критерии Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход ...